전세사기가 기승을 부리면서 전세사기 안당하는법에 대한 관심과 피해지원에 대한 정부의 지원에 관심이 쏠리고 있습니다. 국토부는 전세사기 피해지원 위원회를 열어 전세사기피해자 등을 상정하고 지원할 예정입니다.
전세사기 안당하는법
전세사기 안당하는법은 어느 것 하나로 말하기는 어렵습니다. 정부에서도 HUG 주택도시보증공사에서 안심전세포털을 운영하면서 전세사기 피해 예방을 위해서 상세한 예방법을 제시하고 있습니다.
가장 간단하면서도 안전하게 지킬 수 있는 방법은 바로 전세보증보험에 가입하는 것인데, 이때 꼭 가입을 하지 않더라도 가입 요건에만 충족하는 것도 충분한 예방책이 된다는 것 입니다.
전세보증금반환보증 자격요건
- 주택 보증금 및 선 순위 채권 관련 사항
- 등기부등본 확인사항
- 전입세대열람내역서 확인 사항
- 전세계약서 확인사항
- 건축물대장 확인사항
- 단독, 다중, 다가구 주택의 경우 추가 확인 사항
- 전세권 설정 및 중소기업 법인임차인
- 질권 설정 또는 채권 양도 통지
- 임대인 조건 확인
가장 기본적인 전세보증금반환보증 자격요건은 전입신고와 확정일자를 받아두고 실거주요건을 충족하는 방법입니다. 아래 사항을 모두 확인하고 곧 바로 전입신고 및 확정일자를 받아두면 선순위 채권자 및 소액임대차보호법에 적용을 받을 수 있어 보증금을 지킬 수 있습니다.
주택 보증금 및 선순위채권 관련 사항
- 주택 소유자는 전입신고 및 확정일자를 가져야 합니다.
- 전세보증금 및 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 합니다.
- 갱신 보증의 경우 2023년 12월 31일 까지는 100%까지 적용되며, 그 이후에는 90%까지 적용됩니다.
등기부등본 확인 사항
- 주택 소유권에 대한 권리 침해사항이 없어야 합니다.
- 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 합니다.
전입세대열람내역서 확인사항
- 보증신청일 현재 다른 세대 전입내역이 없어야 합니다.
전세계약서 확인 사항
- 전세계약기간은 1년 이상이어야 합니다.
- 전세계약은 공인중개사를 통해 체결되어야 합니다.
- 전세보증금액은 수도권에서 7억 이하, 다른 지역에서 5억원 이하이어야 합니다.
- 전세보증금반환채권의 특약으로 담보 및 양도가 금지되어서는 안됩니다.
건축물대장 확인 사항
- 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있어서는 안 됩니다.
단독, 다중, 다가구주택의 경우 추가 확인사항
- 선 순위 채권 및 다른 세입자들의 선 순위 보증금 합이 주택 가액의 80% 이내여야 합니다.
전세권 설정 및 중소기업 법인 임차인
- 전세권이 설정된 경우 말소하거나 공사로 전세권을 이전해야 합니다.
- 중소기업이 아닌 법인 임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입 가능합니다.
질권설정 또는 채권양도 통지
- 전세대출을 받지 않아야 합니다.
- 신용대출은 보증가입 가능합니다.
전세사기 안당하는법 임대인 확인사항
- 임대인이 공사의 보증 금지 대상자가 아니어야 합니다.
전세사기
전세사기란 간단하게 말하면 집주인이 전세 세입자가 퇴거 시에 받았던 보증금을 되돌려 줘야 하는데 이를 되돌려주지 않게 되는 경우를 말합니다. 이러한 일이 발생하는 이유는 집 값이 크게 올랐다가 다시 떨어지게 되었을 때 집 값에 대한 담보 인정 비율(LTV)가 떨어지게 되면서 발생하는 과정입니다.
깡통주택(전세사기 안당하는법)
예를 들어서 집 값이 10억 까지 올라갔다고 했을 때, 담보 대출이 7억 까지 나올 수 있습니다. 이 때 담보 대출이 아니라도 7~8억 수준의 전세 보증금을 받을 수 있습니다. 집주인은 전세 보증금을 받아서 가지고 있다가 세입자가 퇴거 시에 해당 돈을 되돌려줘야 하는데, 대부분의 경우에는 담보 대출을 받아서 보증금을 돌려주게 됩니다.
하지만 이 때 집 값이 다시 7억 원으로 떨어지게 되면 처음 10억일 때만큼 담보 대출이 나오지 않게 되어 보증금 반환에 차질이 발생하게 되는 것입니다.
전세 보증금이 집 값보다 더 큰 경우를 깡통 주택이라고 합니다. 이러한 깡통 주택이 계속해서 발생하는 현상을 역전세난이라고 합니다.
형법에서의 사기죄
형법 상 사기죄란 사람을 기망해서 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것을 의미합니다. 따라서 누군가를 속여서 돈이나 집 등을 빼앗고, 뺏은 재산을 처분한 경우에 사기최 처벌을 받게 됩니다.
전세사기의 경우에는 법적인 사기죄에 해당하지 않는 경우에도 해당하는데, 세입자가 보증금을 돌려 받지 못할 가능성이 큰 경우라면 일반적으로 전세사기라고 합니다.
전세사기 안당하는법
따라서 전세사기 안당하는법은 먼저 깡통주택인지 여부를 파악하고 이러한 깡통주택은 걸러야 합니다. 만약 부동산 등에서 깡통주택이지만 집주인이 재력이 있는 사람이라 믿을 수 있다라고 하는 경우도 절대 믿어서는 안됩니다.
깡통주택의 경우에는 악의가 있는 전세사기라고는 할 수 없지만 가짜 임대인 및 신탁회사 동의가 없는 계약 등 악의가 다분한 전세사기 유형도 있으니 임대인을 꼭 확인해야 합니다. 추후 안심전세포털에서 악성임대인 조회를 해보는 방법이 있습니다.
또 한 가지 더 예전처럼 부동산(공인중개사)를 믿고 거래해서는 안된다는 것입니다. 시행사와 중개사가 짜고 분양사기를 치는 경우도 있으며, 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 사례도 있었으며 이중 계약을 진행한 경우도 있었습니다. 이 경우 전입세대열람원 등을 확인해야 합니다.
전세사기 피해
국토교통부에서는 지난 10월 25일 전체 회의에서 전세사기 1,220건을 심의해서 총 963건에 대해서 전세사기 피해자등으로 최종 가결 했습니다.
120건은 보증보험 및 최우선변제금 등으로 보증금 전액 반환이 가능해서 적용대상에서 제외되었으며, 89건은 요건 미충족으로 부결 되었습니다.
전세사기 피해지원 위원회
전세사기피해지원위원회는 전세사기 피해자를 지원하기 위해서 설립되었으며 6월 1일 위원회가 출범 되었으며 이후 6,627건이 전세사기 피해자로 결정되었습니다.
위원회는?
위원회 결정에 따라서 전세사기 피해자로 선정되면 법률 상담, 심리상담, 주거지원, 금융지원, 사기피해접수 등 다방면에서 피해지원 서비스를 받을 수 있습니다.
피해지원 대책
- 법률상담 : 피해지원 대책으로는 법률상담을 통해서 다양한 분야의 전문가를 통한 피해자별 맞춤형 법정 대응 방안을 무료상담해주며, 상담 이후 후속적인 법률 조치를 원하는 경우 공익소송 및 법무사 연계를 지원합니다.
- 심리상담 : 전세 사기 피해 시 심리적 충격도 크기 때문에 심리 상담 전문가를 통한 피해자별 맞춤형 상담프로그램을 진행하며, 피해자 상황에 따라서 대면 및 비대면 모두 가능합니다.
- 주거지원 : 당장 가장 큰 문제는 주거지를 잃었다는 것으로 긴급하게 퇴거 위기에 처한 피해자를 대상으로 임시거처를 제공해줍니다.
- 금융지원 : 전세보증금은 거의 전재산에 가까운 경우가 많기 때문에 전세피해임차인을 대상으로 신규임차자금, 기존 전세자금 저리대환 등 복합적인 금융지원을 합니다.
전세사기 안당하는법 후기
전세사기 안당하는법에 대해서 알아보고 사례 및 예방책에 대해서 알아봤습니다. 이미 피해를 당한 경우에는 국토교통부 전세사기 피해지원 위원회에서 여전히 강도 높은 대책 마련을 준비 중에 있습니다. 이와 함께 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제정으로 전세사기 피해자를 지원하는 제도가 더 있습니다.
국토교통부에서도 다방면으로 전세사기 피해지원 및 예방책을 내놓고 있지만 무엇보다 가장 중요한 것은 세입자 입장에서 계약 전 후로 꼼꼼하게 따져봐야 하겠습니다.
국토교통부와의 협업으로 이루어졌습니다
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