제2종 일반주거지역 건폐율 용적률 제1종 일반주거지역은 몇프로이고 어떤 의미인지에 대해서 알아보도록 하자.
아파트와 도시형생활주택, 오피스텔에 대한 구분이 지금은 상당히 모호해진 상황이라고 할 수 있다. 그도 그럴 것이 오피스텔의 경우에는 아파트에서 규제를 덜 받기 위해서 태어난 형태이다 보니 점차 제도권으로 들어오면서 주택과 비슷한 규제를 받기 때문에 그렇다고 할 수 있다.
지금의 생활형숙박시설 역시 비슷한 느낌이라고 볼 수 있는데, 중요한 것은 외형의 차이는 거의 없지만 주차대수, 건축 높이, 학교배정, 세금 등 보이지 않은 이면에는 상당한 차이가 있다는 것을 알아야한다.
특히 큰 차이 중에 하나는 바로 입지조건이 있을 수 있다. 오피스텔을 짓는 땅, 단지형 아파트를 짓는 땅, 주상복합아파트를 짓는 땅이 각각 다르다는 것인데, 이는 지적도를 확인해보면 쉽게 알 수 있다.
제2종 일반주거지역
예를 들어서 과거에 많이 지어졌던 단지형 아파트들은 제2종 일반주거지역에 지어진 경우가 많이 있다. 주거지를 나누는 기준은 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역이 있으며, 준주거지역, 상업지역이 있다.
주거지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 참고하면 확인해 볼 수 있다. 제2종 일반주거지역은 일반주거지역 중에 하나로 다시 1종, 2종, 3종으로 나눠지는 중에 하나이다.
일반주거지역
일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 용도지역을 뜻한다. 저층주택, 중층주택 및 고층 주택을 적절하게 입지시켜서 양호한 주거여건을 보호하고 주변 거주 및 근린생활시설 등과의 조화를 만들기 위해서 지역을 구분한다.
이 외에도 준주거지역과 전용주거지역이 있다.
제2종 일반주거지역
- 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역이다.
- 제1종 일반주거지역은 저층 주택 중심, 제3종 일반주거지역은 중~고층 주택 중심으로조성하기 위해 필요한 지역이다.
지적도 색깔
- 주거지역 옅은 노랑
- 학교 베이지색
- 공원 연두색
- 상업지역 붉은색
- 공업지역 보라색
용적률과 건폐율
용도에 따른 용적률과 건폐율로서 앞으로 해당 부지에 들어서는 건축물의 외형을 미리 판단해 볼 수 있다. 아파트 등 주거시설을 선택할 때 일조권 혹은 조망권 등에 예민한 경우에는 앞에 부지에 향후에 어떤 건물이 들어올 수 있는지를 미리 생각해 볼 수 있다.
용적률은 건축물의 높이와 관련이 있으며, 건폐율은 건축물의 외형과 연관되어있다.
제2종 일반주거지역 용적률
- 150%이상 250% 이하
용적률이란 대지면적의 대비 연면적을 계산한 것을 말한다. 예를 들어서 대지면적이 100평이라고 할 때 용적률이 150%라면 해당 건축물에 연면적이 150평이하이어야 한다는 것이다.
그럼 1층에 100평, 2층에 50평인 건축물을 짓는다면 용적률 150%가 끝이 난다.
고도에 제한이 없다면 한층에 50평씩 3층을 지어도 되고 한 층에 10평씩 15층을 지을수도 있다. 물론 건설높이가 올라갈수록 시공비가 높아지기 때문에 낮은 용적률이라면 저층에서 시공을 끝내는 경우가 많다.
또한 건폐율과 주변환경을 고려해야 한다.
제2종 일반주거지역 건폐율
- 건폐율 60% 이하
제2종 일반주거지역 건폐율은 60%이다. 건폐율이란 대지면적에서 건축물의 바닥면적이 차지하는 비율을 뜻한다.
마찬가지로 100평의 대지에 건축물을 짓는다고 가정하면 최대 60평 건물만 지을 수 있는 것이다. 내 땅이 100평이라고 100평짜리 건물을 지을수 없다.
정리 및 제1종 일반주거지역과 비교
법적으로 건축물을 건설하기 위해서는 용적률과 건폐율을 모두 따져야 한다. 정리해보면 제2종 일바주거지역은 건폐율 60%, 용적률 150~250%이하 이다.
자주 비교되는 용도는 제1종 일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 100~200%이하이다. 예를 들어서 둘이 똑같이 100평짜리 땅에 50평짜리 건물을 짓는다면 1종 일반주거지역은 2층~4층건물, 2종 일반주거지역은 3층~5층 높이의 건물을 지을 수 있다는 결론이 나온다.
아파트도 가능
단지형 아파트의 경우는 2종 주거지역에 짓는 경우도 많이 있는데, 건폐율을 낮추기 때문에 가능하다. 나머지 건폐율 만큼은 조경으로 대체하기 때문이다.
일반적으로 단지 아파트는 건폐율 12~17% 수준을 유지하면서 용적률을 최대한 다 사용해서 집을 짓는다. 최근에는 건설자재값이 올랐기 때문에 3종 주거지역이 아니라면 아파트를 시공하는데 단가를 맞추기 어렵다는 이야기도 있다.
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