아파트 분양권 전매제한 전매 절차 세금 양도세 취득세 등 알아보자. 전매는 한창 부동산 시장이 좋았던 시절에 유행하던 투자 방식이었는데, 최근에는 부동산 시장이 침체기를 겪고 있는데다 그 앞 전에 호황기 때에도 정부의 타이트한 규제 때문에 실제로 전매 거래는 거의 없었다고 할 수 있다.
최근 부동산 시장의 분위기가 반전되었고 이전의 부동산 규제도 대부분 해제되었기 때문에 다시 고개를 들고 있는 거래 방법이기도 하다.
분양권 전매
전매는 일반적으로 등기 전 매매 형식을 띄는데, 크게 구분했을 때는 분양권과 미등기 전매로 구분된다.
- 분양권 전매 : 잔금 납부 이전에 분양권(입주권)을 파는 것을 말한다.
- 미등기 전매 : 잔금 납부 이후 등기를 하지 않고 다른 사람에게 파는 것을 말한다.
*미등기 전매는 잔금 납부 후에 다른 사람에게 파는 것을 말하는데, 세액이 훨씬 높고 대부분 불법에 해당하는 경우가 많다. 적발 시 징역형 또는 벌금형에 처해질 수 있기 때문에 거래 시 상당한 주의가 필요하다.
아파트 분양권 전매
- 권리 형태인 분양권을 제 3자에게 파는 것
- 입주자 지위에 대한 명의변경
아파트 분양권 전매는 실제하는 현물을 거래하는 일반 거래와 다르게 권리 형태로 제 3자에게 파는 거래이기 때문에 언뜻 이해가 어려울 수 있다.
또 대부분 1차 전매를 하는 사람은 주택청약에 당첨 된 경우가 많기 때문에 거래 경험이 많지 않은 경우도 대부분인데, 실제 거래의 메커니즘만 이해한다면 크게 어려운 점은 없다.
일단 분양권전매는 법적 용어는 아니며, 입주자로 선정된 지위에 대해서 명의 변경을 하는 형태이다. 즉 분양권을 구매한 사람이 분양 계약서 상에 명의를 구매자로 변경하는 과정을 뜻하는 것이다.
분양권 전매 절차
- 분양권 매매 계약서 작성
- 중도금 승계
- 권리승계 및 명의변경
- 세금 신고
1. 분양권 매매 계약서 작성
시행사 또는 중개업소 및 직거래 등을 통해서 분양권 매매 계약서를 작성한다.
2. 실거래가 신고(관할 지자체)
거래 후 한 달 이내에 관할 구청 등에 실거래가 신고를 해야 한다. 실거래가 신고는 실제로 거래한 분양권의 가격을 신고하는 과정이다.
3. 중도금 대출 승계(대출 발생 시) 또는 대출 상환
분양 계약 이후 중도금 대출이 발생했다면 해당 중도금을 그대로 승계 받거나 현재까지 납부된 중도금에 대해서 상환해야 한다.
만약 아직 중도금 대출이 발생하지 않았다면 나중에 중도금 대출을 받을지 자납할지를 결정해서 진행하면 된다.
4. 권리의무 승계 / 계약자 명의변경(시행사)
시행사(통상 모델하우스)에서 권리의무 승계 및 계약자 명의변경을 진행한다. 모델하우스에서 바로 전매 계약을 진행하면 1번 과정을 함께 진행할 수 있다.
5. 양도세 신고(관할 세무서)
프리미엄 등으로 인해서 양도소득 발생 시 관할 세무세어 양도세 신고를 해야 한다.
분양권 전매 비용
- 분양계약금
- 프리미엄
- 발코니 확장 비용/ 옵션 비용
- 중도금
- 부동산 중개수수료
- 세금
1. 분양 계약금
분양 계약금은 일반적으로 전체 공급가의 10%이다. 하지만 분양 계약금이 10%보다 더 적은 경우도 있고, 더 많은 경우도 있는데, 이런 경우에는 계약금 전체 금액까지이다.
2. 프리미엄(프리미엄 발생 시)
전매 사유는 개개인에 따라서 달라질 수 있는데, 만약 높은 프리미엄이 형성되어서 파는 경우라면 해당 프리미엄까지 계약금과 함께 줘야 한다.
간혹 마이너스피로 전매하는 경우도 있는데, 이 경우에는 해당 금액 만큼을 분양 계약금에서 빼고 주면 된다.
계약금 만큼 마이너스피가 형성되었다면 실제 현금이 오가지 않고 명의 변경만 하는 절차로 거래가 끝이 난다.
3. 확장비+옵션비(납부 비용 만큼)
여기서 2번은 프리미엄이 있다면 해당 웃돈 만큼이 추가적으로 필요하며, 확장비나 옵션비는 통상 전체 비용의 10%를 먼저 납부하기 때문에 납부한 비용까지만 필요하다.
4. 중도금
중도금의 경우에는 아직 중도금 대출이나 중도금 납부 시점이 아니라면 1, 2, 3번만 납부하면 되고 중도금 납입 시점이 지났다면 그 때까지 납부한 중도금에 대해서만 비용으로 계산하면 된다.
5. 중개수수료
부동산 중개수수료는 계약서 작성일 기준 현재까지 들어간 비용이 중요하다. 전체 들어간 비용에 대해서 요율을 적용하는 방식이기 때문이다.
예를 들어서 중도금 1회 차(10%)까지 납입 된 상태라면 계약금(10%), 중도금(10%), 프리미엄, 옵션 비용(10%)르 모두 더해서 거래가를 산출하는 방식이다.
6. 세금
분양권 전매 시에는 양도소득 발생 시 양도소득세만 부과된다. 자세한 세금 사항은 아래 분양권 전매 세금 항목을 참고하도록 하자.
분양권 전매 세금
분양권 전매 세금이 상당히 중요한데, 일단 분양권의 경우에는 보유 기간이 짧을 수 밖에 없기 때문에 상당히 높은 세율이 적용된다.
예전에는 전매 시 세금이 많지 않았기 때문에 전매 거래가 활발했지만 최근에는 전매 시 세금부담이 크기 때문에 전매 시 세금부담에 대해서 충분한 고려가 필요하다.
분양권 전매 취득세
- 분양권 전매 취득세는 없다.
분양권 전매 거래는 실제 현물을 취득(등기)하는 것이 아니기 때문에 취득세는 없다.
취득세란 재산에 대한 취득 행위 및 등기를 담세력으로 판단하여 부과하는 세금이다.
분양권 전매 양도세
분양권 전매 양도세의 세율은 상당히 높은 편이다.
- 1년 미만 보유 70%
- 1년 이상 보유 60%
분양권 전매 시 취득세는 발생하지 않지만 양도세 부담이 크다. 하지만 양도세율이 높아지면서 오히려 전매 프리미엄이 더 높아지게 된 부작용도 있다.
분양권 전매제한
분양권 전매 제한은 정부에서 오랫동안 유지해오던 정책 기조이다. 분양권을 되팔지 못하도록 하고 있는 이유는 실 수요자들을 보호하기 위함이다. 예를 들어서 투기 수요나 묻지마 청약 등으로 인해서 실 거주자가 해당 청약에 떨어지게 되는 사태를 예방하기 위해서 이다.
전매제한 기간에는 분양권 매매를 할 수 없으며, 편법을 이용해서 거래하다 적발 되는 경우에는 상당한 불이익은 물론 법적 절차에 따라서 처벌 받을 수도 있다.
분양권 전매제한 기간(수도권)
| 규제지역·공공택지 | 과밀억제지역 | 그 외 시도 |
| 3년 | 1년 | 6개월 |
참고로 수도권 내 과밀억제권역은 서울시를 비롯해서 고양, 의정부, 부천, 인천광역시, 시흥, 광명, 수원, 군포, 안양, 의왕, 성남, 구리, 하남 시 등이다.
규제 지역으로는 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등이다.
분양권 전매제한 기간(수도권 외)
| 규제지역·공공택지 | 광역시 | 그 외 시도 |
| 1년 | 6년 | – |
만약 3년 이전에 소유권 이전등기가 완료된 경우에는 3년이 경과한 것으로 간주한다.
아파트 분양권 전매 절차 세금 양도세 취득세 등 알아봤다. 처음에는 꽤 어려운 거래라고 생각할 수 있으나, 들어간 만큼만 거래하는 방식이라고 하면 간단하다.
간혹 중개 수수료 등에서 과도한 이익을 남기려는 부동산도 있는데, 원만한 협의를 통해서 정해진 규칙에 맞게 거래할 수 있도록 하자.
한 동안 부동산 시장에서 찾아보기 어려웠던 거래 방식이지만 앞으로는 좀 더 활성화가 될 수 있을 것으로 보여진다.
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