도시형생활주택 주택수 취득세 아파트 오피스텔 관리비 차이 및 전세 매매 시 알아야할 것

도시형생활주택 주택수 취득세 아파트 오피스텔 관리비 차이 및 전세 매매 시 알아야할 것에 대해서 알아보도록 하자.

1인, 2인가구가 많아지면서 큰 평수의 아파트 보다는 작은평수 아파트나 오피스텔 등의 주거 시설이 인기를 끌고 있다. 실제로 서울 등 대도시의 경우에는 평수는 작지만 입지가 좋고 고급형으로 나와있는 주거시설이 큰 인기를 끌고 있다.

도시형생활주택 이란

1. 주택 유형은 아파트이다.
2. 법정주차대수 완화
3. 건설기준 완화 적용
4. 부대시설 기준 완화
5. 면적기준 완화

도시형생활주택이란 아파트의 유형 중 하나인데, 도심지역에 위치하고 있으면서 법정주차대수나 건설기준, 부대시설 기준, 조경기준 등 관련 법에 있어서 완화된 조건이 적용된다는 점에서 차이가 있다.

도시형 생활주택은 줄여서 도생이라고도 많이 하는데, 더 빨리 신규 아파트 공급량을 늘리기 위한 정책으로 만들어진 아파트이다.

도시형생활주택 아파트

도시형 생활주택과 아파트의 가장 큰 차이점은 세대수에 있다. 도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택으로 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.

1. 사업주체에 따른 도시지역에 대통령령으로 정하는 유형과 규모 등에 적합하게 건설해야 한다.
2. 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 복합해서 건축할 수 없다. 다만 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 경우에는 그러하지 않는다.

주택법 시행령 제 10조 도시형생활주택

1. 소형주택
   • 세대별 주거전용면적은 60m2이하
   • 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 갖춰야 한다.
   • 주거전용면적이 30m2미만인 경우에는 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 원룸형으로 구성해야 한다.
   • 주거전용면적이 30m2 이상인 경우 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 세개 이하의 침실과 그 외의 공간으로 구성할 수 있으며 침실이 두개 이상인 세대수는 소형주택 전체 세대수의 1/3을 초과하지 않아야 한다.
   • 지하층에는 세대를 설치하지 않아야 한다.
2. 단지형 연립주택은 소형주택이 아닌 연립주택으로 건축위 심의 시 5층까지 건축할 수 있다.
3. 단지형 다세대주택은 소형주택이 아닌 다세대주택, 건축위 심의 시 5층까지 건축할 수 있다.

도시형생활주택 오피스텔 차이

오피스텔과 도시형 생활주택이 가장 많이들 헷갈려 하는 부분인데, 외형상으로도 큰 차이가 없어보인다. 예를 들어서 가장 큰 차이는 취득세의 차이가 있다.

취득세 외에도 재산세 등 세금적인 부분에서 가장 큰 차이가 있으며, 면적 차이가 있다. 면적차이는 동일한 전용면적인 경우에는 당연히 똑같지만 도시형 생활주택의 경우에는 아파트로 분류되기 때문에 발코니 확장이 가능해서 실 사용면적에서 차이가 생길 수 있다.

오피스텔은 건축법의 규정을 따르지만 도생은 아파트이기 때문에 주택법을 따른 다는 차이가 가장 큰 차이이다.

따라서 도시형생활주택과 오피스텔을 비교할 때에는 단순하게 전용면적만을 기준으로 하는 것이 가장 좋다.

도시형생활주택 취득세

도시형생홀주택 취득세는 따라서 1.1%이다. 일반적인 아파트와 동일하게 1.0%의 취득세와 0.1% 교육세가 부과되는 방식이다.

오피스텔의 경우에는 4.6%의 취득세가 부과된다. 4.0% 취득세에 지방 교육세 0.4%, 농특세 0.2%가 부과된다.

도시형생활주택 재산세

도시형생활주택은 아파트이기 떄문에 재산세에서도 오피스텔보다 낮은 세율이 부과된다. 주거용 오피스텔의 경우에는 재산세를 낮추기 위해서는 주거용이라는 것을 별도로 소명하도록 되어있다.

재산세는 누진세로 재산가액이 높을수록 세율도 더 높아지는 구조인데, 도생의 경우에는 기본적으로 소형평수를 기본으로 하며 분양가 자체가 높지 않기 때문에 재산세 부과액이 크지는 않다.

도시형생활주택 전세

도시형생활주택 전세도 일반 아파트 전세와 동일하게 적용된다. 다만 최근 전세사기가 기승을 부리고 있기 때문에 전세계약 시 일반적으로 알아둬야 할 것들에 대해서 몇 가지 알아보도록 하자.

최우선변제금

소액임차인은 롹정일자가 늦어서 선순위로 변제를 받지 못하더라도 임차주택에 대한 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제 받을 권리가 있으며 이를 소액임차인 우선변제권이라고 한다.

이 때 우선변제권에 따른 변제 가능 금액을 최우선변제금이라고 한다.

여기서 소액임차인의 기준은 임차보증금이 서울 1억 6,500만원, 광역시 및 경기 안산, 광주, 파주, 이천, 평택은 8,500만원, 그 외 지방은 7,500만원 이하에 해당해야 한다.

우선변제권의 효과

	서울	광역시 및 경기(안산, 광주, 파주, 이천, 평택)	그 외 지방
우선 변제권	5,500만 원	2,800만 원	2,500만 원

보증금 중에서서울시는 5,500만원, 광역시는 2,800만원, 그 외 자방은 2,500만원에 대해서 우선변제권을 갖게 된다.

도시형생활주택 주택수

도시형생활주택 주택수 포함 대상이다. 당연히 아파트이기 때문에 1주택으로 간주한다.

다만 부동산 규제정책일 때는 다주택자 여부가 취득세 및 양도세 등 중요한 요소 였지만 현재 규제정책 완화로 세금적인 부분에서 크게 부담되지 않는 상황이다.

이번 달부터 2025년 12월까지 새로 건축되는 전용면적 60m2이하 다세대주택 및 다가구주택을 비롯한 도시형생활주택과 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 종부세 계산 시 주택 수 산정에서 제외된다.

도시형생활주택 매매

• 도시형 생활주택 매매 시 주의해야 할 점
  • 단지 아파트와 같이 시세의 영향을 많이 받지 않는다.
  • 아파트 허가이기 때문에 오피스텔 대비 세부담이 적다.
  • 나홀로 아파트이기 때문에 단지 내 조경시설 및 편의시설 등이 미흡하다.
  • 도심지에 위치하고 있기 때문에 교통 여건 및 편리한 생활 인프라가 구축되어 있다.
  • 소형 주택 규제 완화 정책에 대해서 면밀한 검토가 필요하다.

지난 10일 정부 발표에 따르면 앞으로 소형 주택에 대한 혜택을 늘려나갈 전망으로 보여진다. 다만 새롭게 짓고 있는 주택만을 대상으로 할 것인지 기존의 주택에도 소급 적용을 해줄지에 대한 가이드라인이 아직 나오지 않은 상황이기 때문에 매매 시 충분한 고려가 필요하다.

도시형생활주택 매매는 아파트나 오피스텔 매매 방법과 동일하다.

또 오피스텔의 경우에는 주택 청약 시 무주택으로 간주하지만 도생은 아파트이기 때문에 무주택자 자격으로 청약 신청을 할 수 없다는 단점이 있다.

도시형생활주택 관리비

도시형생활주택 관리비는 아파트나 오피스텔이나 비슷한 수준으로 부과되는 것이 맞다. 관리비 내역서를 살펴보면 공용으로 사용하는 부분에 대한 부과요금이기 때문에 도시형생활주택이나 대단지 아파트나 오피스텔 등에 따라서 차이가 나는 것은 아니다.

다만 N분의 1을 해서 입주민들이 내기 때문에 대단지 아파트가 조금 더 저렴하게 계산될 수는 있다. 하지만 예를 들어서 관리인(경비 및 청소)용역이 많은 경우, 단지 내 수영장이나 시설물 등이 많이 설치된 경우 등에 해당한다면 오히려 더 많은 관리비가 부과될 수도 있다.

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