용적률 건폐율 뜻과 계산 2종 일반주거지역 및 재건축에 대해서 알아보도록 하자. 부동산을 공부하거나 투자하는 사람이라면 꼭 알고 있어야 하는 부분이다.
예를 들어서 내가 산 집 앞에 공터가 있는데, 용적율이 높을 경우에는 추후에 내 집을 가릴 가능성이 높아진다는 이야기이기 때문이다.
용적률 건폐율
은 건물을 지을 때 외형을 확정하는 것이기 때문에 판매자나 구매자 모두 잘 알고 있어야 한다.
용도지역에 따라서 차이가 있다.
건폐율
대지면적의 건축면적을 백분율로 나타낸 것을 뜻한다.
예를 들어서 50%다라고 한다면 전체 100제곱미터 부지에 50제곱미터로 건축물을 지을 수 있다는 이야기이다.
내가 100제곱미터의 땅을 가지고 있다고 해서 100제곱미터짜리 건물을 지을 수 있는게 아니라, 건폐 비율에 따라서 지을 수 있는 방식이다.
용적률
용적 비율은 건축물의 층 수와 연관된 것으로 건축물의 연면적을 대지 면적으로 나눈 백분율을 말한다.
연면적이란 건축물의 전체 바닥 면적을 뜻하는 것으로 예를 들어서 한 층에 100제곱미터 씩 3층 건물이라면 연면적은 300제곱미터가 된다.
예를 들어서 중심상업지역의 경우에는 용적 비이 400%~1,500%까지 적용되는데, 200제곱미터 토지에 100제곱미터짜리 건물을 짓는다면, 30층 건물을 지을 수 있다.
만약 건폐 비율을 90%를 적용할 경우에는 9층 높이까지 지을 수 있지만 17층의 면적이 180제곱미터로 지을 수는 없고 마지막 17층은 60제곱 미터로 만들어서 총 바닥 면적(연면적)을 120제곱미터로 지어야 한다.
재건축 용적률
재건축 용적율을 상향 조정해주는 경우도 종종 있는데, 재건축의 사업성을 높여주기 때문이다. 예를 들어서 법정 용적율을 거의 다 사용한 아파트의 경우에는 재건축을 진행한다고 해도 기존과 세대 수가 비슷하기 때문에 사업성이 크게 떨어지게 되며 결과적으로 재건축 사업이 진행되지 못하게 된다.
따라서 지자체 및 정부에서는 재건축 용적률에 혜택을 주어서 재건축의 사업성을 제고하는 방식으로 지원하기도 한다.
용도 지구 별
용도 지역에 따라서 달라진다. 예를 들어서 상업지의 경우에는 높게 적용되기 때문에 촘촘하게 건축물이 들어설 수 있으며 높은 건물이 많이 들어설 수 있다.
주거지의 경우에는 건폐· 용적율이 낮기 때문에 아파트 단지로 만들어지고 조경 시설을 갖추는 것이 가능하다.
용도지구는 국토부 지적도 열람을 통해서 확인해 볼 수 있다.
주거지역
| 지역명 | 건폐 | 용적 |
| 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% ~ 100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 100% ~ 150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100% ~ 200% |
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 150% ~ 250% |
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 200% ~ 300% |
도시계획법에서 규정하고 있는 용도 지역 중에서 일반 생활을 할 수 있는 주택이 밀집한 주거 지역이다.
제 1종 일반주거지역은 저층주택 중심의 편리한 주거 환경이 필요한 지역으로 4층 이하 주택을 지을 수 있으며, 제 2종 일반주거지역은 7층 또는 12층 이하의 중층주택이 들어올 수 있다.
일반적으로 아파트가 들어서는 경우는 제 3종 일반 주거 지역으로 층 수에 제한이 없다.
상업지역
| 지역명 | 건폐 | 용적 |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200% ~ 500% |
| 중심상업지역 | 90% 이하 | 400% ~ 1,500% |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 300% ~ 1,300% |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200% ~ 900% |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200% ~ 1,100% |
녹지지역
| 지역명 | 건폐 | 용적 |
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50% ~ 80% |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 50% ~ 100% |
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | 50% ~ 100% |
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 50% ~ 80% |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50% ~ 80% |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50% ~ 100% |
| 농림지역 | 20% 이하 | 50% ~ 80% |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50% ~ 80% |
녹지지역은 자연환경 및 농지, 산림의 보호와 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 예방하기 위해서 녹지의 보전이 필요한 지역으로 국토계획 및 이용에 관한 법률에 따라서 도시 및 군 관리계획으로 결정하고 고시 된 지역이다.
공업지역
| 지역명 | 건폐 | 용적 |
| 전용공업지역 | 70% 이하 | 150% ~ 300% |
| 일반공업지역 | 70% 이하 | 200% ~ 350% |
| 준공업지역 | 70% 이하 | 200% ~ 400% |
용적·건폐 비율에 대해서 알아보고 2종 일반주거지역 및 재건축에 대해서 알아봤다. 재건축 사업 특례 등과 같이 상향 조정 되는 경우도 있으며, 지구단위계획 등에 따라서 상향 조정되는 경우도 있다.
특히 현재 서울 지역의 경우에는 한강 라인을 따라서 점점 더 높은 건축물이 들어설 수 있을 것으로 전망 된다.
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