부동산을 판매하면 발생하는 양도소득세에 대해 오해가 많습니다. 이 세금은 판매된 부동산의 매입가와 판매가격의 차액에 부과되는 것으로, 판매 금액에서 징수되는 것이 아닙니다. 이번 글에서는 부동산 양도소득세 그리고 장기보유특별공제 대해 알아보겠습니다.
부동산 양도소득세
- 양도소득세는 부동산을 처음 구매한 가격과 판매 가격 사이의 이익에 대한 세금입니다.
즉, 양도 차익에 대한 과세입니다. 따라서 부동산을 판매할 때 얻은 금액에서 징수되는 것이 아니라, 부동산을 구매한 가격과 판매 가격 사이의 차액에 대해 소득세를 지불해야 합니다.
비과세 혜택을 활용하여 세금 절감
국가는 국민의 주거 안전을 증진하기 위해 1세대당 1개 주택을 소유하는 경우 부동산 양도소득세를 비과세 혜택을 제공합니다.
이 제도를 활용하면 양도소득세를 절감할 수 있으나, 비과세 혜택에는 일정한 한도가 있습니다. 따라서 양도 차익 부분에 대한 세금 절감 여부를 정확히 계산해보는 것이 중요합니다.
부동산 양도세 계산 단계
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
양도세를 계산하기 위해서는 먼저 양도차익을 구해야 합니다. 양도차익은 부동산을 양도할 때 발생하는 이익을 말하며, 다음과 같이 계산됩니다.
양도차익을 계산할 때 주의할 점은 양도차익을 어떤 가격으로 신고할 것인지입니다. 이때 선택할 수 있는 옵션은 실거래가와 기준시가입니다.
만일 계산 방식이 어렵거나 불편하다면 홈택스 양도소득세 계산기를 이용해서 간편 계산을 해볼 수 있습니다.
실거래가로 신고할 경우
- 양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 기타 필요경비를 공제한 금액입니다.
기준시가로 신고할 경우
- 양도차익은 양도가액에서 취득가액만을 고려한 금액입니다.
세액 산출 단계
양도차익을 계산했다면 이제 양도세를 계산할 수 있습니다. 세금 계산에는 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제가 고려됩니다.
장기보유 특별공제는 부동산을 오랫동안 보유한 경우 적용되며, 다음과 같은 비율로 적용됩니다.
- 1세대 1주택인 경우
- 3년 이상 보유 시 24%부터 10년 이상 보유 시 80%까지 적용됩니다.
- 기타 부동산(상가, 토지, 비거주자의 부동산 등)의 경우
- 3년 이상 보유 시 10%부터 10년 이상 보유 시 30%까지 적용됩니다.
양도차익에서 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 차감하여 최종적으로 납부할 양도세를 계산합니다.
과세 대상 및 양도소득세 장기보유특별공제
부동산 양도소득세는 특정 자산에 대해서만 과세됩니다. 다음은 양도소득세가 과세되는 주요 자산들입니다.
토지나 건물
부동산의 양도 소득에 대한 과세 대상으로 토지와 건물이 포함됩니다.
부동산에 관한 권리
부동산과 관련된 권리인 지분, 지상권, 지하권 등도 양도소득세의 과세 대상입니다.
주식 및 해외주식
주식 및 해외주식 거래에서 발생하는 이익도 양도소득세에 포함될 수 있습니다.
특정물 이용권
특정물에 대한 이용권을 양도할 경우 해당 이용권의 가치에 따라 양도소득세가 부과됩니다.
양도소득세 장기보유특별공제
양도소득세 장기보유특별공제는 세금 절약에 도움을 주는 방법 중 하나입니다. 이 공제는 다음과 같이 계산됩니다.
양도차익 계산
양도가액에서 부동산 취득가액과 기타 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산합니다.
장기보유특별공제 적용
양도차익에 일정 금액을 곱하여 장기보유특별공제를 적용합니다.
기본공제 차감
장기보유특별공제 후에 기본공제 250만원을 차감합니다.
과표 산출
과표에서 세율을 적용하여 양도자의 납부할 산출세액을 도출합니다.
장기보유특별공제 대상
이 제도의 대상은 다음과 같은 부동산 자산들을 포함합니다:
- 주택
- 토지
- 건물
- 조합원입주권
- 다만, 등기되지 않은 자산, 3년 미만으로 보유한 부동산, 해외 소재 부동산은 장기보유특별공제에서 제외됩니다.
1세대 1주택 보유 기간에 따른 공제율
- 3년 보유 시: 공제율 24%
- 4년 보유 시: 공제율 32%
- 5년 보유 시: 공제율 40%
- 10년 이상 보유 시: 공제율 최대 80%
1가구 1주택 외의 자산 보유 기간에 따른 공제율
- 3년 보유 시: 공제율 10%
- 4년 보유 시: 공제율 12%
- 5년 보유 시: 공제율 15%
- 10년 이상 보유 시: 공제율 최대 30%
중과세 제도가 폐지되면 장기보유 특별공제가 무조건 적용되므로 이러한 공제율을 고려하여 양도세를 계산하면 됩니다.
장기보유 기간
이 제도를 활용하기 위해서는 부동산을 최소 3년 이상 보유해야 합니다. 장기보유특별공제는 국민의 주거 안전을 위해 주택에 더 많은 혜택을 부여합니다.
고가주택의 공제
고가주택은 양도가액이 12억원을 초과하는 주택을 의미합니다. 일반적인 건물이나 상가의 경우, 3년 이상 보유 시부터 6%에서 시작하여 매년 2%씩 증가하여 최대 30%까지 공제가 가능합니다.
그러나 주택의 경우, 3년 이상 보유할 경우 8%로 시작하여 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 최근의 정책 변경으로는 거주기간과 보유기간을 별도로 고려하고 있습니다.
이로 인해 보유 일수가 증가할 때마다 4%가 가산되어 최대 80%의 공제를 받으려면 보유기간과 거주기간이 총 80% 이상이어야 합니다.
기타 필요경비
기타 필요경비에는 공인중개사 비용 및 자본적 지출이 포함됩니다. 자본적 지출은 부동산의 가치를 높일 수 있는 비용으로, 세금 신고 시에 인정된 비용만을 차감할 수 있습니다.
인정된 경비를 입증하기 위해서는 세금계산서, 신용카드 영수증, 양도세 신고 비용, 인지대, 부동산 수수료 등과 같은 법적으로 인정된 증빙을 제출해야 합니다.
부동산 장기보유특별공제는 부동산을 단기적인 이윤을 얻기 위해 판매하는 것이 아니라, 장기간 보유한 경우에 부여되는 혜택입니다. 이 제도는 부동산을 장기 보유함으로써 국민의 주거 안전을 증진하고자 만들어진 것입니다.
부동산 양도소득세 세율
- 1년 이상 2년 미만 보유한 주택: 60%의 세율
- 그 외 주택: 기본 세율 적용
부동산 양도소득세의 세율은 다양한 경우에 따라 다르게 적용됩니다. 가장 높은 세율은 등기를 하지 않고 부동산을 양도하는 경우나 1년 미만으로 보유한 주택 등에 적용되며, 이러한 경우에는 70%의 세금이 부과됩니다.
조정대상 지역의 가산 세율
조정대상 지역에서는 다른 가산 세율이 적용됩니다. 2주택 이상 보유자의 경우 20%, 3주택 이상 보유자의 경우 30%의 세율이 가산됩니다.
부동산 양도소득세 신고 및 과세 기간
부동산을 양도하는 경우, 양도일로부터 관할 세무서에게 2개월 이내에 신고해야 합니다. 또한, 동일 과세년도에 두 번 이상 양도하는 경우, 해당 사항을 파악하고 주의해야 합니다.
합산과세와 누진과세
만약 동일 과세년도에 두 번 이상 양도하는 경우, 합산과세 또는 누진과세를 적용해야 할 수 있습니다. 이 경우, 해당 사항을 파악하고 종합소득세 신고 시 세액의 변동을 고려해야 합니다.
이번 포스팅에서는 부동산 양도소득세와 장기보유특별공제 대해서 알아봤습니다. 간추려서 요약 말씀을 드리자면 양도소득세는 내가 구입한 금액에 대해서 판매한 금액에 대한 차익이 발생한 경우 납부를 하는 세금이며 얼마나 오랜 기간 들고 있었는지에 따라서 장기보유특별공제가 적용되니 참고하시기 바랍니다.
▶ 장기보유 특별공제율 다주택자, 토지, 상가, 농지, 사업용토지, 비사업용토지 등
▶ 증여세 면제한도 및 증여 세율 가족관계별 (형제자매, 부부, 며느리, 손자)
▶ 아파트 보유세 재산세 및 종합부동산세(종부세) 기준 부동산 공시지가
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