준공공임대사업자 단기 일반 장기 임대사업자 임대주택에 대해서 알아보도록 하자. 요즘 청년층 사이에서는 임대 주택이 큰 인기를 끌고 있다. 정확하게는 인기가 있다기 보다 주택 매매가 너무 비싸기 때문에 임대로 많은 수요가 몰리고 있다고 보는 것이 더 알맞다고 할 수 있다.
여기에 전세 사기까지 기승을 부리면서 세입자들이 갈 곳은 더더욱 한정적이 되었다. 상황이 이렇다 보니 청년들 뿐 아니라 일반 서민 가정에서도 임대 주택을 찾는 수요가 늘어나고 있는 추세이다.
하지만 임대 주택의 경우에는 불과 몇 년 사이에 관계 법령에 따라서 명칭과 혜택 및 자격 요건 등이 수시로 변하면서 많은 사람들이 혼선을 빚고 있기도 하다. 개정안에 따른 명칭과 제도에 대해서 자세히 알아보도록 하자.
임대아파트(임대주택)이란
임대 사업자는 임대 주택 1채 이상을 등록해서 임대사업을 영위할 수 있으며, 본인이 보유하고 있는 주택 중에서 몇 채를 지정해서 임대 사업을 운영할 수도 있다.
대표적인 혜택으로는 취득세 및 재산세 등에서 감면 혜택이 있으며, 의무사항으로는 임대료를 상향 조정하고자 할 때 5% 상한 규제가 적용된다.
또한 의무 임대 기간 내에 임대 주택을 양도하게 되면 3천 만 원 이하의 과태료 대상이 된다.
임대주택 명칭 변경
| 기존 | 기존 | 변경 |
| 2015년 | 단기임대주택 5년 | 단기임대주택 4년 |
| 준공공임대사업자 8년 | ||
| 2018년 | 단기임대주택 | 단기민간임대주택 |
| 준공공임대주택 | 장기일반민간임대주택 | |
| 2020년 | 4년 단기민간임대주택 폐지 | |
| 장기일반민간임대주택 10년 | ||
| 2023년 | 민간건설임대주택 : 공공지원민간임대주택 10년 | |
| 민간매입임대주택 : 장기일반민간임대주택 10년 |
준공공임대사업자
- 준공공임대사업자는 2018년 이전 당시 사용되던 명칭으로 일반형 임대 사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해서 임대하는 민간임대주택 사업자를 뜻한다.
일반형 임대 사업자는 기업형이 아니라 개인형이라고 할 수 있으며 1호 이상의 민간임대주택을 취득한 경우이거나 취득하려는 임대 사업자를 뜻한다.
주택을 임대하기 위해서는 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택 등을 구분해서 등록하도록 했었다.
2018년 이후 준공공임대주택을 주택도시기금출자 및 공공택지 등 공공지원을 받아서 8년 이상 임대 목적으로 취득하고 임대료 및 임차인의 자격제한 등을 적용하는 공공지원민간임대주택으로 변경하였으며, 그 외의 경우에는 장기일반민간 임대주택으로 구분, 변경했다.
기업형임대사업자
- 2018년 이후부터는 기존 임대주택 등록 호수에 따라서 기업형 임대 사업자와 일반임대 사업자로 구분해서 등록했지만 임대 사업자로 단일화 되어 사라졌다.
기업형 임대 사업자는 8년 이상 임대 목적으로 민간건설임대주택의 경우 단독주택 300호, 공동주택 300세대 이상, 민간매입임대주택의 경우 단독주택 100호, 공동주택 100세대 이상의 민간임대주택을 취득했거나 취득 에정인 임대 사업자를 뜻한다.
장기일반임대주택 장기임대사업자 (일반임대사업자)
- 2020년 이후 단기민간임대주택과 장기일반민간매입임대주택은 폐지되었다.
장기임대사업자는 임대 사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 의무임대하는 주택으로 취득해서 임대하는 사업자를 뜻한다.
앞전에는 민간임대주택은 공공지원과 임대기간에 따라서 공공지원을 받은 8년 의무 임대해야하는 공공지원 민간임대주택, 공공지원민간임대 주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해서 임대하는 장기일반민간임대주택과 4년 이상 임대할 목적으로 취득해서 임대하는 단기일반민간임대주택 등으로 구분 되었다.
현행 임대사업자
민간임대주택이란 임대를 목적으로 하는 주택으로 민간임대주택에 관한 특별법에 따라서 등록하고 의무임대기간이 정해져 있는 주택을 뜻한다.
주택에는 토지를 임차해서 건설된 주택 및 전용면적 120제곱미터 이하이며 상하수도 시설을 갖춘 전용 입식 주방과 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔 등 준주택 및 다가구주택으로 임대업자 본인이 거주하는 집을 빼고 전부를 임대하는 주택을 포함한다.
민간건설임대주택
민간건설임대주택은 임대 사업자가 임대를 목적으로 시공해서 임대를 내어주는 주택 또는 주택법에 따라서 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아서 지은 주택 중 사용검사 시기까지 분양되지 않아서 임대하는 주택이 있다.
공공지원민간임대주택 10년
공공지원 민간임대주택은 임대 사업자가 주택도시기금의 출자 및 용적률 완화 등 공공지원을 받아서 짓거나 매입한 민간임대주택을 10년 이상 의무 임대 해야 하는 주택이다.
민간매입임대주택
민간매입임대주택은 임대 사업자가 매매 등을 목적으로 소유권을 취득하고 임대하는 민간임대주택을 말한다.
장기일반민간임대주택 10년
장깅일반민간임대주택은 사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 의무 임대해야 하는 민간임대주택을 말한다.
현행 임대사업자 등록시 주요 세제지원
- 아래 세제지원은 개인 사업자를 대상으로 하며, 구체적인 요건 및 지원 내용은 반드시 과세기관에 확인하기 바란다.
| 구분 | 전용면적(㎡) | 세제 지원 요건 | |||
| 40이하 | 40~60 | 60~85 | |||
| 취득세 감면(지방세) | 취득세 면제(세액 200만원 초과 시 85% 경감 | 50% 경감 임대주택 20호 이상 등록 시 | – 공동주택을 신축, 공동주택·오피스텔을 최초 분양한 경우 ·분양의 경우, 취득당시 가격 수도권 6억(비수도권 3억) 이하 – 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 필요 -‘24.12.31일 까지 취득세 감면 신청시까지 혜택 제공 | ||
| 재산세 감면(지방세) | 면제(세액50만원 초과시 85%경감) | 75% 경감 | 50% 경감 | 매입 | 건설 |
| – 공시가격 수도권 6억, 비수도권 3억 이하 | – 공동주택 2세대 이상 수도권 9억(비수도권는 3억 이하 | ||||
| – 오피스텔 2세대 이상 : 수도권 4억원(비수도권 2억원) 이하 – 다가구주택 : 모든 호실 전용면적 40m 이하 -’24년 재산세 부과 분까지 감면 | |||||
| 종부세 합산배제(국세) | 매입 | – 공시가격 수도권6억(비수도권3억) 이하 – 18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세 | |||
| 건설(2호 이상) | -공시가격 9억 이하, 전용면적 149m² 이하 | ||||
| 임대소득세(국세) | 감면 | • (1호 임대시) 75%, (2호 이상 임대시) 50% – 기준시가 6억 이하 국민주택규모 이하 -‘25.12.31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감 | |||
| 분리과세 | • 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율·기본공제 차등 혜택적용 – 필요경비율: (등록) 60%, (비등록) 50% / 기본공제: (등록) 400만원, (비등록) 200만원 | ||||
| 양도소득세(국세) | 양도소득세율중과배제 | 매입 | – 기준시가 수도권6억 비수도권3억 이하 **18:9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과 매입 | ||
| 건설(2호 이상) | 기준시가 6억 이하, 전용면적 149m² 이하+대지면적 298m² | ||||
| 장특공특례(70%공제) | 건설 | – 기준시가 수도권6억(비수도권3억)이하, 국민주택규모 이하 -‘24.12.31일까지 민간임대주택 등록 | |||
| 거주주택비과세(1회적용) | – (거주주택) 주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 -(임대주택 거주주택 외 모든 주택을 임대 기준시가 수도권6억원(비수도권3억원) 이하 | ||||
준공공임대사업자 단기 일반 장기 임대사업자 임대주택 세금 혜택에 대해서 알아봤다. 임대주택에 관한 법률은 15년, 18년, 20년, 21년, 23년에 각가 개정되어왔다.
시장의 변화와 정부의 변화 등에 따라서 제각각으로 명칭과 혜택 등 제도 전반적인 변화가 있어 왔다. 따라서 임대주택 및 임대사업 등에 관련한 정확한 사항은 관할 구청이나 세무서 등에서 다시 한번 확인해 볼 수 있기 바란다.
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