지역주택조합 아파트 절차 및 사기 탈퇴 해산 지주택 제명 추가분담금 조건 등에 대해서 알아보도록 하자. 집을 구매하는 방법은 꼭 아파트 청약이나 부동산 공인중개사 사무소 등을 통해서 구매하는 것만 있는 것은 아니다.
재건축이나 재개발에 투자해서 입주권을 받는 방법도 있으며, 지역주택조합에 조합원으로 가입해서 집을 구매하는 방법도 있다.
이번 글에서는 지주택의 진실에 대해서 알아보도록 하자.
지역주택조합 지주택이란?
지역 주택 조합을 줄여서 지주택이라고도 한다. 조합원이 아파트 시행 사업의 주체로 사업진행 전반에 대해서 책임을 지는 사업이다.
사업 예정 부지의 소유권이 확보되지 않은 상태에서 조합원 모집을 통해서 조달된 자금(조합원 분담금 등)을 이용해서 토지의 소유권을 취득한 다음 사업계획 승인을 받아서 건설된 주택을 조합원에게 우선 분양하는 아파트 건설 사업이다.
비슷한 제도로는 현재는 많이 사라졌지만 직장 조합 아파트가 있었다. 직장인들끼리 십시일반 돈을 모아서 아파트를 짓는 방식이다.
지역주택조합 아파트
- (서울)마포 쌍용황금
- (서울)영등포 푸르지오
- (서울)우장산 롯데캐슬
- (서울)신촌 태영데시앙
- (서울)옥수동 풍림아이원
- (서울)염창동 힐스테이트
- (서울)보라매 코오롱하늘채
- (서울)자양동 아이파크
- (서울)상도동 더샵
- (서울)광장동 신동아파밀리에
- (서울)마포 쌍용예가
- (서울)마포 한진해모로
- (서울)상도동 동원베네스트
- (서울)밤섬 경남아너스빌
- (서울)옥수동 금호어울림
- (서울)상도동 힐스테이트 센트럴파크
- (서울)상도동 힐스테이트 프레스티지
- (서울)당산동 브라운스톤
- (서울)상도동 두산위브 트레지움
- (서울)상도동 해링턴 플레이스
- (서울)상도역 롯데캐슬 파크엘
- (서울)자양동 호반써밋
- (서울)보라매 자이
- (부산)장전서희
- (부산)양우내안애
- (부산)동양파라곤
- (부산)롯데인피니엘
- (부산)두비앙에코힐
- (부산)쌍용더플래티넘
- (부산)동래SK3차
- (부산)사직 하늘채 리센티아
- (부산)동래롯데캐슬시그니처
- (부산)E편한세상
- (부산)백양산 서희
- (부산)당감동 서면비스타동원
- (부산)서면 어반센트 데시앙
- (부산)사상 서희
- (부산)괴정 신동아 파밀리에
- (부산)사하역동원비스타
- (부산)코오롱하늘채 리버뷰
- (부산)비스타동원더비치테라스
- (부산)센텀동원비스타
- (부산)쌍용 더 플래티넘 거제 아시아드
- (부산)시청앞 연제SK뷰
지주택 조건
지역 주택 조합 조합원은 지역민이 아니면 가입할 수 없다. 본래의 취지가 지역민들이 모여서 싼 값에 아파트를 만들기 위함이기 때문이다. 아래 3가지 조건을 모두 충족해야 한다.
| 자격 1 | ‘조합설립인가 신청일의 1년 전’부터 조합주택의 ‘입주 가능일’까지 ① 세대원 전원이 무주택인 세대의 세대주 또는 ② 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주 |
| 자격 2 | 조합설립인가 신청일 현재, 서울·경기·인천 지역에 6개월 이상 계속하여 거주한 사람 |
| 자격 3 | 본인과 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닌 사람 |
지역주택조합 절차
- 조합원모집 신고
- 조합설립인가
- 사업계획승인
- 착공
- 사용검사
- 조합 해산/청산
1. 조합원모집 신고
조합원을 모집하고자 하는 지역 주택 조합의 추진위원회는 관할 행정청에 신고 후 필증을 교부 받아야 한다.
2. 조합설립인가
조합설립인가를 받고자 하는 추진위는 토지사용권원 80%이상, 토지소유권 15%이상을 확보한 다음 창립총회를 통해 관할 행정청에 인가의 신청을 해야 한다.
인가된 지역주택조합만이 지주택 건설사업자의 시행자가 될 수 있다.
3. 사업계획승인
지역 주택 조합이 작성한 사업계획은 소관위원회의 심의와 관계 기관의 협의(법률 적격 검토)를 거쳐서 관할 행정청의 승인을 받아야 효력을 갖게 된다.
4. 토지사용권원·소유권 확보
| 구 분 | 2020.07.24. 전 | 2020.07.24. 이후 |
| 조합원모집 신고 시 | 없음 | 토지사용권원 50% 이상 |
| 조합설립인가 신청 시 | 토지사용권원 80% 이상 | 토지사용권원 80% 이상 + 토지소유권 15% 이상 |
| 사업계획승인 신청 시 | 토지소유권 95% 이상 | 토지소유권 95% 이상 |
지역주택조합은 1. 조합원 모집신고시, 2. 조합설립인가 신청 시, 3. 사업계획승인 신청 시에 모두 법률에서 정하는 면적 비율 이상의 토지사용권원 및 토지 소유권을 확보해야 한다.
지주택 추가분담금
지주택 추가분담금은 조합원들이 추가로 각출해야하는 비용을 뜻한다.
지역 주택 조합 아파트의 가장 큰 단점 중 하나인데, 추가 분담금이 발생하는 이유는 원활한 토지 매입이 되지 않는 경우와 금리 인상, 자재 값 상승 등의 요인이 있다.
하지만 가장 근본적인 요인은 최초 조합원 모집 시 원활한 조합원 모집을 위해서 터무니 없이 싼 가격으로 조합원을 모집하기 때문이다.
시세보다 싼 값에 아파트를 가질 수 있다는 장점으로 조합원으로 가입하지만 경우에 따라서 추가 분담금을 더하고 나면 주변 시세와 비슷하게 들어가는 경우도 있다.
지역주택조합 사기
지역주택조합 사기를 당했다는 이야기를 종종 볼 수 있다. 과거에는 지역 주택 조합의 조합장 등의 배임, 횡령 등의 경우가 종종 있었으나 강화된 법안에 따라서 현재는 거의 없다.
실제로 조합원들이 총회에서 조합장을 바꿀 수 있으며, 감사를 선임하는 등 대책을 마련할 수 있다.
지역 주택 조합 사기에 관한 내용은 주로 조합 아파트인지 모르고 가입 했다거나 할 수 있지만 근본적인 문제는 지역 주택 조합은 조합원 모집 후 7~10년 후에 착공 또는 입주를 할 수 있다는 것이다.
재건축이나 재개발 사업이 20년 이상이 걸리는 점에서 재건축 및 재개발 보다는 빠른 속도이지만, 조합원 모집 시에 짧게는 3~4년, 길어도 5년 내에 입주가 가능하다고 광고를 하기 때문에 사업 진행 기간에 대한 사기가 가장 많다.
- 수십억원 가로챈 청주 사직2구역 전 조합장 실형
- 200억대 사기, 횡령 은평 지역주택조합 대상사 구속
- 청산 중 소송 난무 남원주 지주택
- 수성 범어W 제명 조합원 60명에 분담금 96억 반환하라
지역주택조합 탈퇴
지역 주택 조합 탈퇴 시에는 조합원 가입시 납부했던 업무 추진비를 돌려 받지 못하는 경우가 많다. 업무 추진비는 본 계약 외에 들어가는 비용으로 말 그대로 지주택 사업을 시행하는 업무 대행사의 용역비(인건비) 명목으로 나가는 돈이다.
명목상 조합원 가입비와 업무 추진비를 따로따로 납부하는 방식이기 때문에 임의 탈퇴 시에는 되돌려 받을 수 없다.
또한 원활한 탈퇴가 어렵기 때문에 소송 등을 통해서 탈퇴를 하는 경우도 있다. 이 경우 가입비와 업무 추진비에 소송 비용 부담까지 떠 앉게 되는 경우도 많다.
지역주택조합 해산
지역 주택 조합은 재건축이나 재개발 조합과 마찬가지로 준공 후에 입자들이 입주를 마치면 해산하게 된다.
이 외에도 조합원들이 모여 해산 결의가 통과되면 사업을 접고 해산하는 사례도 있다.
지주택 제명
조합원 자격을 유지하지 못하거나 조합에 비협조적이라면 제명 당할 수 있다. 수성 범어W 지주택 제명의 경우에는 2014년 1억5천 만 원~2억 5천 만 원을 내고 조합원으로 가입했다가 2017년 시공사 변경 및 추가 분담금 3억 원에 조합원들이 탈퇴 의사를 밝히며 제명 당했었다.
2017년부터 현재까지 이어온 소송에 따라서 제명 조합원들은 납입금의 일부를 되돌려 받을 수 있을 것으로 보여진다.
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