전세 기간 만료전 이사할 때와 반대로 전세계약 만료후 이사 할 때에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 최근 전세사기가 기승을 부리면서 많은 세입자들이 전세보증금을 되돌려 받는 것도 걱정하고 있는 중입니다. 전세기간이 만료되면 통상적으로 전세계약 연장을 하거나 혹은 퇴거를 해야 합니다.
전세계약 만료후 이사를 가는 것이 일반적인데, 중요한 점은 최근 부동산 거래가 활발하지 않기 때문에 전세계약 기간과 이사 기간을 정확하게 맞추기에 어려움이 있습니다.
전세기간 만료 시점에 따른 이사
가장 기본적인 방법은 전세기간 만료시 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 되돌려주고 세입자는 퇴거하는 것이 일반적입니다.
만약 전세기간 만료전 이사를 하는 경우에는 어떻게 될까요? 엄밀히 이야기하자면 계약기간을 다 채우지 않은 것이기 때문에 약간의 문제가 생길 수 있습니다.
집주인 입장
집주인 입장에서는 만기 시점에 맞춰 자금 스케줄을 수립했는데, 갑작스럽게 세입자가 나간다고 해서 전세보증금 반환을 요구한다면 당황스러울 수 있습니다.
주택 담보 대출을 받아서 세입자에게 되돌려주면 되었지만 대출 요건이 까다로워졌기 때문에 어려움이 있을 수 있습니다. 물론 특례반환대출 등을 이용하면 조금은 더 수월해 질 수 있습니다.
만약 집주인이 다주택자인 경우라면 대출을 받아서 보증금을 반환해주기에도 한계가 생기게 됩니다. 이런 상황에서 전세사기가 발생할 수 있게 되는 것 입니다.
세입자 입장
세입자 입장에서는 전근이나 발령, 장기출장 등에 따라서 거주지를 급하게 옮겨야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 하지만 이 경우에 보증금을 되돌려 받아야 새롭게 이사가는 곳에서도 보금자리를 마련할 수 있는 경우가 대부분입니다.
집주인과 세입자의 입장이 이렇다 보니 결국에는 돈을 줘하하는 입장인 집주인에게 세입자가 읍소해서 반환 받는 방법 밖에는 없습니다.
이 경우에는 집주인과 합의점을 도출해서 퇴거 및 보증금 반환 일정을 잡는 것이 좋습니다. 또 나가는 세입자가 직접 부동산에 새로운 임차인을 구해서 동일한 조건으로 새로운 세입자를 맞춰야 합니다.
또한 새로운 임차인을 구하는데 들어가는 부동산 중개수수료는 기존 세입자가 당사자를 대신해서 내주기도 합니다. 빠른 보증금 상환을 위해서 집주인에게 퇴거 사실을 전달하고 새로운 세입자가 올 수 있도록 최대한 협조하는 것이 중요합니다.
묵시적 갱신에 따른 문제
- 집주인과 세입자 양측이 전세계약 연장 및 퇴거 등에 관한 논의를 하지 않았을 경우에 묵시적 갱신 방식으로 자동으로 전세계약이 연장됩니다.
만약 세입자가 퇴거하는 과정에서 집주인에게 미리 이야기 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어버릴 수도 있습니다. 묵시적 갱신이란 쉽게 말하면 세입자가 퇴거 의사를 표현하지 않은 경우와 집주인이 세입자와의 계약 연장에 대해서 이야기 하지 않은 경우에 자연스럽게 재연장이 되는 것을 뜻합니다.
예를 들어서 묵시적 갱신으로 연장이 된 경우에도 동일하게 계약을 연장한 것으로 간주하기 때문에 이점에 주의해야 합니다.
묵시적 갱신 조건
- 임대인은 전세기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 전세계약 조건을 변경하지 않으면 해당 기간이 끝날 때 직전 전세계약과 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
- 임차인(세입자) 해당기간 안에 통지하지 않는 경우에도 마찬가지로 전세계약 갱신이 이뤄집니다.
전세 기간 만료전 이사
전세 기간 만료전 이사하는 경우에는 여러가지 경우가 있는데, 월세계약 시 주의사항과 마찬가지로 계약기간 이전에 퇴거하는 경우에는 세입자가 새로운 세입자를 맞춰 놓고 퇴거해야 합니다.
묵시적 갱신으로 연장 된 경우
임대차 계약을 체결한 후 2년이 지난 다음에 묵시적 갱신에 따라서 자동으로 연장 된 경우에는 결과적으로 2년의 추가계약이 체결된 것이나 다름 없습니다. 묵시적 갱신 후에 이사를 하고자 하는 경우에는 전세 기간 만료전 이사로 계산해야 하는 것이 됩니다.
최초 계약을 다 채우지 못한 경우
물론 다른 경우로 최초 계약 이전에 이사를 가야하는 경우에도 마찬가지로 간주합나다. 집주인과 계약 된 것은 계약기간을 다 채우지 않은 것이기 때문에 퇴거 세입자가 자비로 부동산 중개수수료를 내고 새로운 세입자를 맞춰야 합니다.
전세계약 만료후 이사
물론 다른 경우로 전세계약 만료후 이사를 가는 경우도 있을 수 있습니다. 이 경우는 만약 전세계약 만료후 이사 시점이 정해졌다면 해당 기간만큼만 추가로 계약하는 방법이 있습니다. 혹은 1~2달 정도로 짧은 기간만 거주하는 경우에는 집주인과 협의를 통해서 추가적인 계약서 작성 없이 편의상 해당 기간만 더 거주하는 경우도 있을 수 있습니다.
계약갱신요구권
쉽게 말해서 전세계약 만료후 이사하는 경우는 묵시적 갱신이 된 후에 이사를 하게 되는 것을 의미합니다. 위에서 집주인에게 양해를 구하고 단기간을 추가로 더 거주하는 것과는 다릅니다.
계약갱신요구권이란 기존에 거주하던 계약이 끝나면 세입자는 집주인에게 1회 2년에 한해서 임대료 상한가 5% 이내에서 재계약을 요구할 수 있습니다. 집주인은 본인 및 본인의 직계혈족의 실거주 요건이나 세입자가 해당 주택의 자산가치를 현저하게 감가시키는 사유가 아니라면 이를 받아들여야 합니다.
즉 묵시적 갱신이 아니더라도 세입자는 이사 기간 등의 사유에 의해서 해당 집에 더 거주해야 하는 경우에는 계약갱신요구권을 사용해서 더 거주할 수 있다는 것 입니다.
주택임대차보호법
그렇다고 계약갱신요구권을 이용해서 거주하면 2년 만기를 꽉 채워서 거주해야 하는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신의 경우도 마찬가지입니다.
계약갱신요구권이나 묵시적 갱신 모두 갱신 계약은 2년으로 간주합니다. 하지만 계약이 갱신된 경우 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
또 계약해지 통지 후에 임대인이 해당 통지를 받고 나서부터 3개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다. 재계약 요구는 세입자가 할 수 있지만 계약 해지 통보는 세입자가 일방 통보하면 3개월 후에 집주인은 보증금을 반환해줘야한다는 것입니다.
결론(중요)
- 세입자는 전세 기간 만료전 이사 하는 경우 새로운 세입자를 맞춰줘야 한다.
- 전세계약 만료후 이사를 해야 하는 경우 세입자는 집주인에게 재계약을 요구할 수 있으며, 집주인은 이를 받아들여야 한다.
- 2번으로 연장된 계약의 존속기간은 2년으로 간주한다.
- 3번의 재계약은 세입자가 원하면 언제든지 계약해지가 가능하며, 세입자가 계약 해지를 집주인에게 통보하면 3개월 후에 그 효력이 발생한다.
전세 기간 만료전 이사하는 경우와 전세계약 만료후 이사하는 경우 등에 대해서 알아봤다. 엄연히 법으로 정해진 규정이 있으며, 세입자에게 유리한 조항으로 보여지지만 실제의 경우에는 상호 간에 충분한 대화를 통해서 어느 한 쪽에 피해가 가지 않도록 원만한 협의를 보는 것이 가장 좋을 것 같습니다.
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