요즘 깡통전세, 전세사기 피해로 인해서 부담은 되지만 월세로 계약을 하는 사람들이 늘어나고 있다고 합니다. 모든 임대차계약서를 작성하실 때 주의 해야 할 부분이 있겠지만 특히 월세 계약시 주의사항에 대해서 알아보겠습니다.
월세 계약시 주의사항
- 주택임대차 표준계약서 사용
- 전세자금대출 특약사항
- 대항력·우선변제권 특약
- 공인중개사 정보 확인
- 임대인 정보 확인
- 주택 기본정보 확인
- 계약기간 및 임대료 확인
- 안전한 중개사무소인지 확인
대항력을 갖춰야 하는데, 대항력이란 이미 성립된 권리관계를 제3자가 인정하지 않을 경우에 이에 대항할 수 있는 힘을 뜻합니다. 른 경우들이 있는데요. 예를 들어서 내가 10월 달에 집을 보고 마음에 들어서 11월에 입주를 하기로 하고 가계약금을 공인중개사를 통해서 입금을 합니다.
체크리스트 작성
- 옵션 사항
- 보일러
- 수도, 전기
그때 당시 에어콘, TV, 냉장고, 전자렌지 등이 옵션이었는데 이사를 오는 날 가전제품 옵션이 전부 빠져있는 경우도 있습니다. 황당해서 물어보면 생활용품은 당연히 아니다 라는 답변만 받을 수 있기 때문에 옵션의 유무를 정확하게 확인을 하는 것이 좋습니다.
그리고 사회초년생들이 놓치는 부분이 보일러를 제대로 확인하지 않아요. 보일러는 보통 설치를 하면 10년 이상 사용하기 때문에 자주 교체하는 품목은 아닌데요. 만일 여름에 집을 구하는 사람들이라면 보일러를 틀어 보진 않습니다. 때문에 겨울이 된 경우 보일러가 작동하지 않으면 애를 먹는 경우가 있으니 미리 체크해보시는 것도 중요합니다.
물론 집주인이 고쳐주지만 곧 바로 처리가 안되는 경우에는 추운 겨울 속에서 며칠을 보내야 할 수 있기 때문입니다.
월세 계약시 주의사항 등기부등본 확인
계약서를 작성하기 전에 등기부등본 확인은 필수입니다. 매매든 전세든 월세든 이건 뭐 하나 빠지지 않고 동일하게 작용하는데요. 가까운 등기소나 무인발급기를 통해서 확인을 해도 되지만 요즘은 인터넷이 잘 되어 있다 보니 700원만 지불하면 열람이 가능합니다.
이를 통해서 근저당 설정 유무를 확인하는 것이 좋으며 공인중개사를 통해서 거래를 하게 되는 경우 공인중개사가 계약서 작성 이전에 등기부등본 발급을 해서 임차인에게 보여주고 진행하곤 합니다.
하지만 간혹 이를 어기는 공인중개사도 있고 깜빡하는 분들도 있으니 반드시 임차인이 확인하시는 것이 좋습니다. 근저당이나 채권채무, 압류, 기타 재산권 설정이 되어 있다면 경매 또는 공매로 넘어갈 확률이 있다라고 판단을 하셔야 하기에 최우선변제권 설정이 되는지 또한 판단하고 계약을 해야 합니다.
대항력 및 우선변제권 특약
대항력을 갖춰야 하는데, 대항력이란 이미 성립된 권리관계를 제3자가 인정하지 않을 경우에 이에 대항할 수 있는 힘을 뜻합니다.
대항력은 확정일자를 받은 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 그전에 집주인이 다른 권리를 설정하지 못하도록 예방하고 확인해야 합니다. 이러한 내용들을 특약사항에 넣어두는 것이 좋습니다.
월세 계약시 주의사항 집주인과 직접 계약
당연한 이야기겠지만 집주인과 직접 실물을 보고 계약서 작성을 하는 것이 좋습니다. 공인중개사만 통해서 하는 경우도 간혹있지만 이런 경우 나중에 큰 화를 입기 마련입니다. 현재 전세사기로 터지고 있는 사건들 또한 임대인이 직접 오지않은 경우가 많고 공인중개사가 거래를 한 경우가 많이 있습니다.
그리고 뉴스를 보다가 황당한 부분도 볼 수 있는데요. 임차인이 있는데 보다 높은 임대료를 받고 차액을 챙기거나 공인중개사가 집주인 행세를 하며 중간 다리 역할을 하고 돈을 받고 지불하다가 보증금을 갖고 잠적한 사례들도 볼 수 있었습니다.
따라서 집주인과 거래를 하는 것은 당연한 것이며 신분증과 본인 확인 또한 철저하게 하셔야 합니다.
공인중개사 정보 확인
- 중개사무소 등록증
- 중개사 자격증
- 사업자 등록증
- 중개사 본인 여부
- 중개대상물 확인서(주택, 권리관계, 시설 등)
- 공제증서 교부 여부 확인
집주인과 거래를 연결해주는 중개사가 안전한 곳인지 확인해 봐야 합니다.
임대인(집주인) 정보 일치 여부
계약서 상에 집주인의 정보가 임대인의 신분증, 등기부등본에 있는 정보와 일치하는 지 확인해야 합니다.
또 계약서 작성 시 서류상 주소와 실제 건물의 주소가 같은지 확인해야 합니다. 주소, 건물구조 및 용도, 면적 등 건축물대장과 일치여부를 확인합니다.
월세 계약시 주의사항 특약사항을 꼼꼼히 볼 것
특약사항은 거의 마지막에 문구를 적는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다. 보통 일반적으로 금연, 반려동물 금지, 2개월 임차료 미납시 퇴거조치 등에 대한 부분이 많이 적혀있습니다.
하지만 간혹 엉뚱하게 소모품까지도 원상복귀하라고 적혀있는 경우도 있습니다. 여기서 소모품이란 도배, 장판과 같은 부분을 말하는데 이런 부분은 임대인이 세입자를 들이기 위해서 당연히 하는 부분이라고 생각되기 때문에 이런 특약사항을 기재한다면 계약을 하시지 않는 것이 좋습니다.
전세자금대출 특약사항
또 전세자금 대출을 받아서 들어가는 경우에는 전세자금대출 가능에 따른 특약을 기재하는 것이 좋습니다. 대출이 나오지 않을 경우에를 대비해서 특약사항으로 넣어두는 것입니다.
월세 계약시 주의사항 입주 잔금일 확인 및 집 열쇠 카드키 수령
계약금을 지불하게 되면 입주일정을 지정하게 됩니다. 입주일정은 곧 잔금일이며 잔금일 당일에 집주인 또는 공인중개사에게 집열쇠나 카드키를 수령받게 되는데요.
집열쇠나 카드키 수령을 받았다면 관리사무실에 이사왔다고 신고를 하고 차량 등록을 한 이후에 관리비 정산은 잘 되었는지, 체크해보시는 것이 좋습니다.
계약기간 및 임대료 확인
임대인과 구두상으로 협의 된 기간이 정확하게 기재되어있는지 체크해야 하며 임대료(월세) 등 모두 숫자와 한글로 이중 기입해서 착오가 없도록 해야 합니다.
월세 계약시 주의사항 전입신고 및 확정일자 신고
내 소중한 보증금을 지키기 위한 가장 첫 번째 조건 중 하나가 바로 전입신고 및 확정일자 입니다. 전입신고는 의무사항이기 때문에 반드시 하셔야 하며 이를 어기게 될 경우 과태료 처분을 받을 수 있으니 지키셔야 합니다.
전입신고를 하시러 주민센터를 임대차계약서를 들고 방문하시게 되면 확정일자 신고까지 같이 하시는 것이 좋습니다. 확정일자 신고를 통해서 대항력을 갖추게 되고 혹시 모를 경매나 공매로 넘어간 경우 최우선변제권을 받을 수 있기 때문이죠.
전입신고 및 확정일자 방법
전입신고와 확정일자 모두 동사무소에서 가능하며, 동사무소(주민센터) 방문 시 신분증과 임대차계약서를 함께 지참해서 전입신고와 확정일자를 한 번에 끝내는 것이 좋습니다.
인터넷을 이용한 방법으로도 전입신고와 확정일자 받는법이 모두 가능합니다.
월세 계약시 주의사항 소모품이 아닌 경우 임대기간동안 하자 요청
임대기간동안 집에 하자가 생기거나 보일러가 잘 안되고 수도가 잘 안나오는 경우 등 많은 일들이 발생할 수 있습니다.
이런 경우 임대인에게 요청을 하셔서 수리를 하셔야 합니다.
임차인은 그에 해당하는 월세를 납부하고 살기 때문에 단순하게 거실 등이나 안방 등이 나간 경우, 소모품을 교체하는 작업을 제외하고는 모든 부분은 임대인에게 요청하셔서 교환 또는 수리를 하시는 것이 맡습니다.
월세 계약시 주의사항 묵시적갱신의 필요성
보통 전세나 월세 계약의 경우 2년을 기준으로 합니다. 하지만 오피스텔이나 원룸의 경우에는 1년으로 하는 경우도 있는데요. 임대차3법에 관련된 묵시적갱신을 보면 임대기간 2년이 되는 시점에 계약연장을 문자나 통화 등으로 요청을 해도 되지만 요청을 하지 않았고 임대인도 나가라는 말이 없다면 묵시적갱신을 통해서 자동 연장 계약이 이루어집니다.
이것은 기존에 1년 계약을 하였다면 묵시적갱신도 1년 재연장이 되는 것이며 2년 계약을 하였다면 동일하게 2년 재연장이 되는 것으로 간주하니 알고 계시면 됩니다.
월세 계약시 주의사항 임대기간이 남았는데 나가는 경우
임대계약을 2년으로 설정하였는데 1년만 살고 나가야 하는 경우가 생기기도 합니다. 이런 경우 집주인인 임대인에게 요청을 하는 것이 아니라 임대인에게 사정을 말하고 임차인 본인이 직접 공인중개사를 통해서 새로운 임차인을 구해야 합니다.
따라서 새로운 임차인에게 동일한 조건으로 집을 보여주고 임대인과 계약을 하게끔 만들어주는 것인데요. 여기서 본인이 임대기간 2년을 채우지 못하였기 때문에 새로운 임차인을 구하는 공인중개사 수수료는 기존의 임차인인 당사자가 대신 납부를 해주곤 합니다.
이번 포스팅에서는 월세 계약시 주의사항 반드시 알아둬야 하는 것 대해서 알려드렸습니다. 물론 이외에도 더 많은 사항들이 존재하지만 크게 중요한 부분은 아니기 때문에 중요한 부분들에 대해서만 말씀드렸습니다.
하지만 도심지가 아닌 외곽이라면 인터넷이나 수도, 가스 등이 잘 되는지도 확인을 해봐야하며 위치나 환경, 금액에 따라서 상황은 변경될 수 있는 것을 인지하고 예시로만 봐주시면 될 것 같습니다.
다들 이번 포스팅 글을 보시고 조금이나마 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
▶ 임대차3법 전세계약연장 및 계약갱신청구권, 묵시적갱신
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