아파트 재건축 절차 및 분담금 예정 아파트 확인방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 아파트가 주된 주거 시설로 자리 잡은 지 40년 가량 되었습니다. 따라서 노후화가 진행된 아파트들이 많은데, 대부분의 경우에는 입지 조건이 좋기 때문에 입지를 살릴 수 있는 방안으로 집을 철거하고 새로 짓는 경우가 많습니다.
이를 아파트 재건축이라고 하는데 집이 노후화가 되었다고 해도 상당히 절차가 복잡하기 때문에 오랜 시간이 걸립니다. 하지만 새로 재건축으로 지은 집은 입지도 좋고 기존보다 더 높게 짓기 때문에 더 많은 세대가 들어오고 인기도 많습니다.
재건축이란?
- 재건축이란 노후불량건축물을 부수고 새롭게 짓는 것을 말합니다.
노후 불량 건축물
- 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 및 안전사고가 우려되는 건축물
- 건축법에 따라서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달 되거나, 도시 계획 시설 등의 설치로 인해서 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
- 공장의 매연, 소음 등으로 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물로 서울시 및 광역시 또는 도의 조례가 정하는 건축물
- 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위해서 보수 및 보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 짓는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
- 준공된 후 20년이 지난 건축물
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라서 도시 기본 계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
- 건축물의 급수 및 배수, 오수 설비 등이 노후화 되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물
서울시 정비조례에 따른 노후 불량건축물
- 철근 및 철골콘크리트, 강구조 공동주택
- 1992년 1월 1일 이후 지어진 5층이상의 건축물은 40년 4층 이하는 30년
- 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 건축물은 22+(준공연도-1982) ×2년, 4층 이하의 건축물은 21+(준공 연도-1982)
- 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년
- 제 1호 이외의 공동 주택 및 기존 무허가 건축물 이외의 건축물 중 다음 각목에서 정하는 내구연한의 2/3 이상이 경과된 건축물
- 철근 및 철골 콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년
- 가 목 이외의 건축물 : 30년
- 기존 무허가 건축물
- 부엌, 화장실, 세면장 중 한 가지 이상을 갖추지 못한 주택
- 급수 및 배수 또는 오수 설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
- 수도 또는 우물이 옥외에 있거나 공동 사용하는 주택
- 정화조가 설치되어 있지 않아 오수를 공공 하수도로 직접 배출하는 주택
- 화장실이 옥내에 없는 주택
서울시 조례에 따른 공동주택
| 준공 년도 | 5층 이상 건축물 | 4층 이하 건축물 |
|---|---|---|
| 1981.12.31 이전 | 20년 이상 | 20년 이상 |
| 1982 | 22년 이상 | 21년 이상 |
| 1983 | 24년 이상 | 22년 이상 |
| 1984 | 26년 이상 | 23년 이상 |
| 1985 | 28년 이상 | 24년 이상 |
| 1986 | 30년 이상 | 25년 이상 |
| 1987 | 32년 이상 | 26년 이상 |
| 1988 | 34년 이상 | 27년 이상 |
| 1989 | 36년 이상 | 28년 이상 |
| 1990 | 38년 이상 | 29년 이상 |
| 1991 | 40년 이상 | 30년 이상 |
| 1992.1.1이후 | 40년 이상 | 30년 이상 |
아파트 재건축 조건
| 구분 | 재건축 사업 |
| 정의 | ▪ 정비 기반 시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동 주택이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위한 사업 |
| 안전진단 | ▪ 있음(공동주택 재건축만 해당) |
| 조합원자격 | ▪ 건축물 및 그 부속토지 소유자 중 조합설립에 찬성한 자(임의가입) |
| 주거 이전비 등 보상 | ▪ 없음 |
| 현금 청산자 | ▪ 매도 청구 |
| 초과이익 환수제 | ▪ 있음 |
재건축 사업이란 정비기반시설은 양호하지만 노후 또는 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.
- 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·자치구의 구청장 또는 토지 주택 공사등이 재건축 사업의 시행자나 대행자이어야 한다.
- 종전의 용적률, 토지 면적, 기반 시설 현황 등을 고려해서 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설·공급 해야 한다.
재건축 단계
| 분야 | 세부내용 |
| 1. 재건축 사업 개관 | ▪ 재건축사업의 개요 |
| 2. 사업 준비 | ▪ 기본 계획 수립 ▪ 안전 진단 ▪ 정비 계획의 수립 등 |
| 3. 사업 시행 | ▪ 조합에 의한 사업시행 ▪ 시장·군수에 의한 사업시행 ▪ 사업시행계획인가 |
| 4. 관리 처분 계획 | ▪ 분양신청 ▪ 관리처분계획의 수립 ▪ 관리처분계획의 인가 |
| 5. 사업 완료 | ▪ 철거 및 착공 ▪ 준공 ▪ 이전고시 및 청산 |
| 6. 비용의 부담 등 | ▪ 비용 및 부담금 ▪ 그 밖의 사항 |
아파트 재건축 절차
- 도시 및 주거 환경 정비 기본 계획 수립
- 정비 구역의 지정
- 조합설립추진위원회 승인
- 안전 진단
- 주택 재건축 조합의 설립인가
- 사업 시행인가
- 정비 기간 시설 등의 무상 귀속 및 무상 양도
- 국공유 재산의 처분 및 관리
- 관리 처분 및 분양 신청
- 관리 처분 계획 및 분양 설계
- 주택 재건축 사업의 임대 주택 건설 및 공급
- 사업의 완료
- 기타 관련 업무 및 조합 해산
재건축 기본계획수립 대상지역
- 특별시 및 광역시 또는 인구 50만 인 이상의 시
- 기본 계획의 수립이 필요하다고 인정해서 시, 도지사가 지정하는 시
아파트 재건축 정비구역의 지정
- 기초 조사 > 기본 계획서 입안 > 주민 공람 > 시의회 의견 청취
- 심의전 관계 행정 기관의장 협의 > 시도시 계획 위원회 심의
- 일반인 공람 > 기본 계획 수립 및 고시 > 보고(시장 > 국토 교육부 장관
아파트 재건축 기간
아파트 재건축 기간은 통상 10년 이상으로 길게는 20년이 더 걸리는 경우도 있다.
예를 들어 개포주공 4단지의 경우에는 2003년 12월 18일 조합설립추진위원회 승인 이후 2023년 2월 28일 준공인가가 나기까지 약 10년이 걸렸다.
하지만 은마 아파트의 경우에는 2003년 조합설립추진위원회승인 이후 2023년 9월 26일에 조합 설립 인가가 떨어졌기 때문에 훨씬 더 오랜 기간이 소요된다.
강동구 둔촌주공 재건축의 경우에는 2003년 조합설립추진위원회승인 이후 2006년 정비구역 지정, 2019년 12월 착공 신고가 떨어졌다.
아파트 재건축 분담금 부담금
아파트 재건축 분담금은 재건축 조합원들이 재건축 과정에 필요한 돈을 추가로 납입하는 것을 의미합니다. 예를 들어서 일반 분양을 통한 수익이 줄어들게 되는 경우에도 조합원이 부담하는 분담금이 늘어나게 되는 식입니다.
분담금은 분양 수입에서 공사비를 뺀 금액을 조합원 수로 나눈 것으로 필요에 따라서 더 내거나 환급 받거나 할 수 있다.
재건축 부담금은 재건축 초과 이익에 대해서 10~50%의 누진세율이 부과되는 방식이다.
재건축 분담금
재건축 분담금은 사업에 필요한 공사 대금을 재건축을 통해서 발생한 수익에서 뺀 금액을 계산하는 것을 뜻한다.
일반적으로 재건축 시에 용적률이 더 높아지기 때문에 300세대를 재건축하면 4~500세대가 들어올 수 있다. 300세대는 조합원이고 100~200세대는 일반 분양인데, 일반 분양에서 수익이 발생하게 된다면 공사 비용을 충족할 수 있으며, 만약 모자란 경우가 있다면 조합원들이 N분의 1로 나눠서 분담하는 방식이다.
재건축 부담금
재건축 부담금은 초과이익 환수제에 따라서 재건축에 따른 수익 중 일부를 정부에서 세금으로 부과하는 것을 뜻한다.
따라서 재건축 사업의 조합원이라면 분담금과 부담금 모두 해당한다.
재건축 초과이익 환수제
재건축 초과이익 환수제란 사업 종료 시점의 주택 가격과 추진위 설립 승인 당시의 주택 가격과 정상 주택가격 상승분 및 개발 비용을 뺀 금액이 조합원 1인 당 3,000만 원이 넘을 경우에 초과 금액에 따라서 누진세로 10~50%의 과세를 적용하는 것을 뜻한다.
재건축 이주비
재건축 이주비의 책정은 일반적으로 조합원에게 무이자나 저금리 형태로 재건축 이주비 대출을 해주는 것을 뜻한다.
세입자의 경우에도 임대 주택 입주권이나 주거 이전 비용, 이사 비용 등을 보상 받는 경우도 있다. 세입자의 경우에는 통상 도시 근로자 월 평균 가계 지출비의 4개월 급여에 해당하는 수준으로 재건축 이주비가 책정된다.
재건축 예정 아파트 확인 방법
- 서울시 재건축 및 재개발 클린업 시스템 회원 가입
- 구역 홈페이지로 이동
- 추정 사업비/개략적 분담금(우측 상단)
- 약관에 동의하기
- 관리 처분인가 > 개별 분담금
- 추정 개별 분담금 확인
잠실 장미아파트 재건축
잠실 장미 아파트는 1979년에 준공된 아파트로 이미 재건축 대상 조건을 충족하고도 한참이 지났다. 준공 46년 차 아파트로 1~3차 통합 재건축이 이야기 되고 있으며, 이미 상당히 분위기가 고조되어 있는 상황이다.
장미 1차는 전용 82제곱미터 기준 19억 5,800만 원~23억 4,400만 원에 거래된 바 있다.
1998년 아파트 재건축
1998년 아파트 재건축이 이슈가 되고 있는 것은 서울의 한 아파트가 1998년에 재건축 당시에 금맥이 발견되었다는 이야기가 방송에 소개되면서 이다.
실제로 1998년 아파트의 경우에는 재건축 연한 30년을 채우지 않았기 때문에 2028년부터 재건축 가능성이 있다. 다만 1998년 당시 아파트는 엘리베이터가 있는 고층 아파트인 경우가 많기 때문에 안전 진단이나 용적률 등에서 인허가를 받기에 어려울 수 있다.
압구정 현대아파트 재건축
압구정 현대 아파트 재건축은 오래전부터 꾸준히 나오던 이야기인데, 1976년에 입주를 시작한 아파트로 960세대 아파트 동 13개 동 규모이다.
최근 매매 실거래가는 211제곱미터 80억이며, 현재 호가는 131제곱미터 기준 50억이다.
압구정을 대표하는 재건축 단지로 올림픽대로와 연접해 있으며, 동호대교와 성수대교 사이에 한강변 최고 앞자리에 위치하고 있다.
압구정역과는 도보 10분 이내이며, 압구정 초등학교와 압구정중·고등학교 등이 모두 도보권 내에 위치해 있으며 압구정 로데오 거리 등이 가깝게 위치하고 있다.
은망아파트 재건축
1979년 입주한 은마 아파트는 압구정 현대와 함께 재건축의 대명사로 자리잡았다. 14층 아파트 동 28개 총 4,424세대 규모이다.
강남 개발의 상징으로 불리며 1996년 이후부터 28년 동안 재건축 추진 중에 있다.
1996~2002년 추진위 설립 이후 2021년 기존 추진 위원회 해촉과 2022년 새 추진위 결성 등의 과정을 거쳤다.
참고로 2021년 붕괴 위험 완전 통과 심사를 받았다. 2022년 기본 계획 수립 재 완료 되었으며, 2002년 이미 삼성물산과 GS건설이 시공사로 선정되어 있다.
목동아파트 재건축
| 구분 | 면적(㎡) | 건폐율(％) | 용적률(％) |
| 합계 | 2,037,918.70 | 14.44 | 132.62 |
| 1 단지 | 163,197.40 | 16.84 | 128.9 |
| 2 단지 | 155,041.10 | 17.54 | 124.16 |
| 3 단지 | 146,538.10 | 18.14 | 122.05 |
| 4 단지 | 101,514.50 | 13.74 | 124.89 |
| 5 단지 | 179,339.80 | 16.09 | 117.2 |
| 6 단지 | 94,634.50 | 12.94 | 139.08 |
| 7 단지 | 180,149.90 | 12.72 | 124.76 |
| 8 단지 | 71,410.30 | 12.41 | 164.53 |
| 9 단지 | 167,174.10 | 14.69 | 138.21 |
| 10 단지 | 175,926.30 | 12.35 | 127.35 |
| 11 단지 | 104,046.90 | 12.18 | 124.96 |
| 12 단지 | 121,591.90 | 13.88 | 123.2 |
| 13 단지 | 162,139.70 | 16 | 161.25 |
| 14 단지 | 215,214.20 | 11.33 | 145.76 |
아파트 재건축 절차 및 분담금 예정 아파트 확인 방법에 대해서 알아봤습니다. 일반적으로 재건축 사업이 돈이 되는 경우는 많지만 그만큼 어렵고 오랜 기간이 걸리는 사업입니다.
또한 소규모 재건축 등은 속도는 빠르지만 분담금이 더 많아질 수 있는 만큼 장단점이 분명하게 있습니다.
한동안 재건축 및 재개발 사업에 많은 사람들과 건설사들의 관심이 모이며 크게 주목 받아왔지만 최근 건설 자재 비용이 급등하면서 건설사와 투자자들 모두의 관심이 적어지고 있는 중이다.
실제로 서울을 비롯한 주요 도시지역 내 구도심의 재건축 대상 단지들을 보면 거래절벽을 이루고 있으며, 호가 역시 상당히 떨어진 수준으로 거래되는 경우가 많다.
재건축의 경우에는 특성 상 관할 지자체의 예외적 승인(용적률과 건폐율 상향조정)이 없지 않은 이상 사업성을 확보하기에 어려운 점이 있었는데, 이번에 건설 자재 비용이 급등하면서 시공사에서도 시공을 꺼리는 현상이 나타나고 있다.
▶ 재난적 의료비 지원 사업 내용 대상 신청 방법 및 서류
▶ 소상공인 냉난방기 지원사업 대상 기준 및 신청 방법 기간 지원금액 등
▶ 혼인관계증명서 인터넷 발급 및 가족관계 제적부등본 초본
▶ 가족관계증명서 인터넷발급 핸드폰발급 전자문서지갑 활용 방법
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