재건축 사업은 사업 준비부터 마무리 단계까지 오랜 시간이 걸리고 절차가 복잡하기 때문에 사업 진행에 어려움이 많습니다. 하지만 소규모 재건축은 이러한 단점을 보완해서 절차를 간소화하고 사업 속도를 올렸습니다. 소규모 재건축사업이란 어떤 것이고 기간과 조건 및 단점에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
소규모 재건축사업이란
소규모 재건축사업이란 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라서 자율주택정비사업과 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 3가지로 나눠집니다.
가로주택정비사업
가로주택정비사업은 모아주택, 모아타운 개발 계획으로 좀 더 잘 알려져 있습니다. 모아주택은 부지면적이 1,500㎡이상이어야 하며, 지하주차장 설치 가능 면적이어야 합니다.
주차장은 지하로 확보하고 지상은 녹지 등을 설치해야 합니다. 가로대응형 배치계획에 따라서 전면가로에 대응하는 형태를 기본으로 주변여건 및 경관을 고려해서 중정형, 복합형(저층과 고층) 등으로 창의적이고 입체적인 주동 배치를 권장하고 있습니다.
가로주택정비사업은 노후 및 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비해서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 무조건 가로주택정비사업으로 할 수 없으며 별도의 요건에 충족해야 합니다.
| 구 분 | 내 용 |
|---|---|
| 사업대상(영 제3조, 규칙 제2조) | – 도시계획도로, 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 1만3천㎡ 이하의 가로구역으로서 해당 구역내 통과도로(4m 이하 도로는 제외)가 없어야 하고 사업시행구역은 1만㎡미만이여야 함- 노후·불량건축물 수가 사업시행구역 내 전체 건축물 수의 2/3 이상- 기존주택 호수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독+공동주택인 경우) 이상 |
| 사업시행자(법 제17조, 제18조, 제19조) | – 조합 : 조합이 구청장으로부터 조합설립인가를 받아 단독 시행하거나, 조합원 과반수 동의를 얻어 토지주택공사(LH, SH) 등과 공동 시행- 공공시행자 : 토지면적의 1/2 이상, 토지등소유자 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 토지주택공사를 사업시행자로 지정받아 토지주택공사가 시행- 지정개발자 : 토지등소유자의 8/10 이상,및 토지면적의 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 신탁업자를 사업시행자로 지정받아 신탁업자가 시행 |
| 조합설립(법 제23조) | – 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의- 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지등소유자 동의 |
| 주택의 규모(법 제32조,조례 제34조) | – 기존주택의 호수(단독주택)와 세대수(공동주택)를 합한 수 이상의 주택을 공급- 제2종일반주거지역내 가로주택 층수는 7층이하로 하되, 자치구 건축심의를 거쳐 평균층수 7층이하로 할 수 있으며, 임대주택(공공임대 또는 공공지원민간임대)을 건설시에는 시 통합심의를 거쳐 15층까지 완화 |
| 관리처분(법 제33조) | – 종전 토지 또는 건축물 가액의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택까지 공급받을 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급(60㎡ 이하 주택은 이전고시일부터 3년간 전매제한)- 조합정관, 관리처분계획으로 정할 경우 최대 3주택까지 공급 가능 |
| 건축규제의 완화(법 제48조, 영 제40조) | – 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지안의 공지기준, 도로에 의한 높이제한 기준, 채광방향 높이제한 기준 등 완화 |
가로주택정비사업요건
- 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만 3,000㎡ 미만의 가로구역이어야 합니다. 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 하고 사업시행구역은 10,000㎡ 미만이어야 합니다.
- 노후 및 불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상이어야 합니다.
- 기존 주택의 호수 또는 세대수가 모두 단독주택인 경우 10호, 모두 공동주택인 경우 20세대, 혼합인 경우에는 20채 이상이어야 합니다.
소규모재건축사업
소규모재건축은 노후된 연립주택이나 공동주택을 부수고 아파트로 새로 건설하기 위한 사업입니다. 기존 주택 세대수가 200세대 미만이어야 하며, 10,000미만 단지이어야 합니다.
소규모재건축 요건
- 해당 구역은 주택단지이어야 합니다.
- 주택단지란 사업계획승인을 받아서 건설한 주택단지로 도시계획도로로 분리되어 따로 관리되고 있는 토지, 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우에는 그 전체 토지 및 건축허가를 받아서 지어진 아파트나 연립주택을 의미합니다.
- 기존 세대수 200세대 미만이어야 합니다.
- 사업면적은 10,000㎡미만이어야 합니다.
- 노후 및 불량 건축물 수가 전체 건축물의2/3이상이어야 합니다.
| 소규모재건축 체크리스트 |
|---|
| 1. 주택단지일것 |
| 2. 면적 요건(1만㎡미만) |
| 3. 기존 세대수(200세대 미만) |
| 4. 노후·불량 건축물 요건(전체 건축물 중 3분의 2 이상) |
| 5. 토지등소유자 4분의 3이상 동의 |
| 6. 토지면적 4분의 3이상 동의 |
자율주택정비사업
자율주택 정비사업은 단독, 다세대, 연립주택에 거주하는 주민이 연접한 주택과 함께 개량 또는 건설할 수 있고, 2명 이상의 토지 소유자가 주민합의체를 구성해서 노후주택을 정비하는 사업입니다.
소규모재건축 기간
소규모재건축 기간은 가로주택정비사업의 경우에는 3~4년 정도가 걸린다고 합니다. 일반적으로 약 4년 정도가 걸리는 것으로 추산되고 있습니다. 일반 재건축의 경우에는 정비구역 지정 이후에도 10년 이상이 지체되는 경우가 많은 점과 비교했을 때 상당히 빠른 속도라고 할 수 있습니다.
소규모 재건축 조건
소규모 재건축 조건에 충족해야만 사업 진행을 할 수 있습니다. 일반적인 재건축 사업지보다는 면적 및 세대수가 작아야 합니다. 자세한 요건은 도시 및 주거환경정비법에 따라서 제시하는 요건에 충족해야 합니다.
도시 및 주거환경정비법 제2조 제7호
- 해당 사업시행구역의 면적이 10,000㎡미만일 것
- 노후, 불량건축물의 수가 해당사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
- 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것
소규모 재건축 단점
소규모 재건축 단점도 있습니다. 사업진행속도가 빠르다는 장점은 있지만 사업의 규모가 작기 때문에 대기업 건설사를 유치하기에 어려움이 있습니다. 결과적으로 탑급 건설사에서 건설을 붙지 못하게 되기 때문에 네임밸류에서 떨어진다는 단점이 있습니다.
또 일반 재건축의 경우에는 기존 세대수 대비 더 많은 세대수로 지어지는 경우가 대부분이기 때문에 추가 세대 일반분양에 대한 수익으로 공사비를 충당할 수 있지만 소규모 재건축의 경우에는 기존 세대수에서 큰 변화가 없기 때문에 조합원들이 분담하는 비용이 더 많다는 점이 단점입니다.
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