근저당설정 뜻과 비용 등기말소 방법 해지비용 금액 확인을 해보는 시간을 가져보도록 하자. 코로나19로부터 이어져 온 경기불황이 지속되고 있는 가운데, 부동산 시장도 부동산 규제에 글로벌 금리 인상부터 엎친데 덮친 격으로 전세 사기에 건설사들까지 휘청이고 있으면서 온갖 악재가 겹치고 있는 모습이다.
상황이 이렇다 보니 민간 부동산 시장에서도 권리관계가 복잡해지는 사례가 많이지고 있는데, 부동산과 관련된 권리 중에서 가장 많이 거론 되는 것이 바로 근저당이다. 자세히 알아보도록 하자.
근저당설정
근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해서 설정하는 저당권을 말한다.
근저당권은 장래의 불특정 채권을 담보하고 변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않는 등 저당권과는 여러가지 면에서 차이가 있다.
| 차이점 | 근저당권 | 저당권 |
|---|---|---|
| 담보채권 | 장래의 증감·변동하는 불특정 채권 | 현재의 확정액 |
| 부종성 | 결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이소멸하더라도 유지 | 현재 채권이 소멸하면 함께 소멸 |
| 변제의 효력 | 변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음 | 변제하면 채권소멸 |
| 등기되는금액 | 피담보채권 최고액(채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음) | 피담보채권액 |
저당권이란
저당권이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로서 제공한 부동산에 대해서 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.
근저당권이나 저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권과 지상권, 전세권 등이 있다.
근저당설정 뜻
근저당설정 뜻은 바로 이러한 근저당권을 설정해둔다는 것을 의미한다. 근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로 부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 안에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 뜻한다.
근저당권 설정등기의 신청인
근저당설정 등기 시 등기권리자와 등기의무자는 아래와 같다.
- 등기의무자 : 근저당 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)
- 등기권리자 : 근저당권자(채권자)
근저당설정방법
근저당설정방법은 근저당권을 등기부에 등록하는 과정을 뜻한다. 신청인이나 대리인이 등기소에 출석해서 신청정보와 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 진행한다.
단 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해서 서면으로 제출 할 수 있다.
근저당설정서류
- 시군구청을 통해서 제출해야 하는 서류
- 등기권리자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본 및 등기의무자의 인감증명서
- 등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)
- 은행을 통해 준비해야하는 서류
- 등록면허세영수필확인서
- 근저당권 설정 관련 서류
- 근저당권설정 계약서
- 해당 시 위임장
- 등기필정보 또는 등기필정보통지서
근저당 설정등기 신청서 작성방법
신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 근저당권 설정계약서 등의 순으로 준비한다.
| 구분 | 이전등기의 경우 | 저당권설정등기의 경우 |
| 별도 순위로 각 취득 등기를 한 지분 중 특정 순위로 취득한 지분 전부의 이전 등기 또는 저당권설정등기를 하는 경우 | “아무개 지분 얼마 중 일부(몇번 지분)이전” 또는 “몇번 아무개 지분 전부이전” | “아무개 지분 얼마 중 일부(갑구 몇번 지분) 저당권 설정” 또는 “갑구 몇 번 아무개 지분 전부 저당권 설정” |
| 특정 순위로 취득 등기를 한 지분 중 일부의 이전 등기 또는 저당권설정등기를 하는 경우 | ||
| (1) 저당권이 설정된 부분인 때 | “몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(을구 몇 번 저당권등기 된 지분)이전” | “갑구 몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(몇 번 저당권등기 된 지분)저당권 설정” |
| (2)저당권이 설정되지 않은 부분인 때 | “몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(저당권등기 되지 않은 지분)이전” | “갑구 몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(저당권등기 되지 않은 지분) 저당권설정” |
| (3)저당권이 설정된 부분과 설정되지 않은 부분이 경합된 때 | “몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(을구 몇 번 저당권등기 된 지분 얼마와 저당권등기되지 않은 지분 얼마)이전” | “갑구 몇 번 아무개 지분 얼마 중 일부(몇번 저당권등기 된 지분 얼마와 저당권 등기 되지 않은 지분 얼마) 저당권 설정” |
근저당권 설정등기 신청절차
- 관할등기소 찾기 및 방문
- 등기수입인지 첩부 :
대법원등기수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행에서 구입해서 신청서에 붙인다. - 신청서제출 :
등기신청서는 신분증을 지참하고 관할등기소 서무계에 제출한다. - 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서 수령 :
대법원인터넷등기소의 신청사건 처리현황을 통해 등기가 완료된 것을 확인한 후 등기소에 방문해 등기필정보통지서 또는 등기완료 통지서를 받는다. - 등기사항증명서 확인 :
등기가 완료된 후 등기사항증명서를 발급 받아 신청 사항이 제대로 등기 되었는지 확인한다.
근저당설정비용
- 등록세 : 채권 최고액 0.2%
- 주택채권매입 : 채권 최고액 1%
- 교육세 : 등록세의 20%
은행이 담보 대출용으로 근저당을 설정할 때 들어가는 비용은 등기비와 법무사 수수료 및 감정 평가 수수료, 인지세 등을 모두 의미한다.
대략 1억 당 60~70만 원 정도가 소요된다.
근저당설정금액
근저당설정금액은 통상 대출액의 0.6~0.7% 수준이기 때문에 이런 결과가 나오는데, 통상 국내 근저당권 설정비용은 과거에는 고객이 부담했지만 2008년 이후부터는 은행이 부담하도록 개정되었다.
따라서 은행에서 융자를 받을 때 근저당 비용은 은행측에서 지불하지만 사실은 크게 의미는 없다. 은행에서 어차피 받는 금리를 조정해서 내어주면 그만이기 때문이다.
개인간의 거래에서 근저당설정을 하는 경우는 드물긴 하지만 간혹 전입 신고를 하지 않는 조건이나 피담보채권으로 설정하고 돈을 빌리거나 하는 등에서 근저당 설정을 해두기도 한다.
이떄 발생하는 설정 금액은 상호 협의를 통해서 진행하지만 은행과 개인 간의 거래와 마찬가지로 주로 돈을 내어주는 사람 입장에서 부담하는 것이 일반적이다. 이자를 좀 더 높이거나 하면 그만이기 때문이다.
또 담보 물건을 확보하는 부분이기 때문에 큰 손해는 아니다.
근저당설정등기말소
근저당설정이 까다로운 이유는 차용한 금액 등 채권을 모두 변제한 다음에도 등기 설정이 남아있다는 것이다. 채권을 변제하고 난 다음에 근저당설정 해지를 해야 하는데, 마찬가지로 근저당설정등기말고 등기를 해야 한다.
근저당권 말소등기란 근저당권등기가 등기 전부터 또는 이후에 어떤 사유로 실제 관계와 들어맞지 않게 된 경우에 해당 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말한다.
근저당설정등기말소 원인
- 채무 변제로 인한 계약 해지
- 근저당권 목적인 지상권 또는 전세권의 소멸
- 경매 등으로 목적 부동산이 매각된 경우
- 당사자 간 합의 해지
- 당사자 간 약정 소멸 사유 발생
근저당권 말소등기 신청인
- 등기의무자 : 근저당권자
- 등기권리자 : 근저당 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자)
말소등기 신청방법
신청인이 등기소에 방문해서 신청 정보 및 첨부 정보를 기입한 서명을 제출하는 방법으로 해지할 수 있으며, 변호사나 법무사 등을 대리인으로 할 경우 서면으로 제출할 수 있다. 처음 등기설정과 동일하다.
근저당설정해지비용
근저당설정해지비용은 저마다 차이가 있는데, 5-15만원 정도로 대행 업무를 맡기는 곳에 따라서 차이가 있으며, 개인이 셀프로 진행하는 경우에는 몇 천원 또는 1~2만원 밑으로 나오게 된다.
근저당설정해지비용은 면허세, 지방 교육세, 등기 신청료 등이 발생한다.
근저당설정 확인
근저당설정 확인은 등기부등본을 발급 받아서 확인해보면 된다. 건축물 대장에도 근저당권 내용이 나와있지만 등기부 등본이 가장 빠르고 정확하다.
다만 등기부등본은 열람 시 700원, 발급 시 1,000원의 수수료고 소요된다.
- 대한민국법원 인터넷등기소 접속 및 로그인
- 열람(발급)하기 클릭
- 주소지 입력(검색버튼 클릭 후 입력)
- 등기 기록 유형 선택(전부/일부)
- 주민등록번호 공개여부 검증
- 수수료 결제
- 결제방법 선택 후 결제 클릭
- 등기부등본 근저당설정 확인
근저당설정 뜻과 비용 등기말소 방법 해지비용 금액 확인 서류에 대해서 알아봤다. 담보물을 맡기고 금전을 차용하는 경우 등에서는 반드시 필요한 방법이니 이점 참고해 두기 바란다.
특히 은행과의 거래, 주택 담보 대출 시에는 무조건 거쳐야 하는 절차이며, 개인 간의 거래의 경우에도 종종 사용되는 방법이다.
최근에는 집주인과 세입자 간에도 특약 사항 등에 따라서 저당권을 설정해 두는 경우가 있으니 참고하기 바란다.
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