시시각각 변하는 부동산 정책과 경기불황에 따라서 세입자와 집주인의 관계 역시 계속해서 변해가고 있다. 집주인이 항상 갑은 아니라는 이야기인데, 이번 글에서는 전세 월세 세입자 내보내기에 대해서 알아보도록 하자.
집주인이라고 해서 무조건 마음대로 할 수 만은 없는 것들이 몇 가지 있다. 통상 임대차 계약은 관련 법률과 이해관계인들 사이에 협의와 계약을 기본으로 하기 때문이다.
하지만 경우에 따라서는 계약이나 협의를 파기해야 하는 경우 등이 있을 수 있기 때문에 잘 알아두도록 하자.
세입자 내보내기
기본적으로 세입자 내보내기는 세입자가 집을 뺴주지 않을 때 상황에 해당하는 것이다. 임대차 계약 후 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터는 2개월 전까지는 재계약을 하지 않겠다는 사전 통보를 해야한다.
이 것은 집주인이나 세입자 양측 모두에게 해당하는 조건이다. 단순히 말로 하는 것보다는 혹시 모를 상황을 대비해서 카톡이나 문자메시지 등 기록을 남겨두는 것이 좋다.
재계약 의사를 전하지 않게 되면 묵시적 갱신으로 넘어갈 수 있기 때문에 해당 집을 집주인이 사용하고자 한다면 6~2개월 전에는 퇴거(재계약 불가) 통지를 해두어야 한다.
만약 그럼에도 불구하고 세입자가 집에서 퇴거하지 않는다면 명도소송을 통해서 강제집행을 해야한다.
명도소송과 강제집행
- 계약기간 만료 전 6개월~2개월 전까지 재계약 불가(퇴거 요청) 통보
- 계약기간 만료 후 미 퇴거 시 명도소송
- 명도 소송 승소 후 강제 집행
명도 소송을 통해서 집주인이 승소하게 되었음에도 불구하고 세입자가 퇴거를 하지 않는다면 마지막으로 강제 집행을 하게 된다.
전세 세입자 내보내기
- 전세 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 재계약 불가 및 퇴거 요청 통보
- 통보 거부 시 내용 증명 및 소송준비
- 명도소송 및 부동산 점유 이전금지 가처분 신청
- 승소 시 판결문에 따른 강제 집행
임대차 계약이 전세인지 월세인지에 따라서 세입자 내보내기에 있어서 차이가 있을 수 있다. 전세 세입자 내보내기 위해서는 기본적인 방법은 동일하다.
다만 집주인의 경우에는 직계존속이나 직계비속, 집주인 등이 실거주를 한다는 조건이 아니라면 세입자가 계약갱신청구권을 사용해서 1회 계약 연장을 할 수 있다.
또한 원활한 퇴거를 위해서는 미리 되돌려줘야 하는 보증금을 준비해 놓는 것도 필요하다. 다만 명도소송 후 재판과 강제 집행까지의 기간은 약 8개월 정도가 소요될 수 있기 때문에 가급적 최대한 원만하게 퇴거 요청을 하는 것이 좋다.
월세 세입자 내보내기
월세 세입자 내보내기는 다른 요건으로도 내보 낼 수 있다. 예를 들어서 월세를 밀리는 세입자의 경우 집주인이 이를 내보낼 수 있도록 되어있다.
세입자가 월세를 연체할 경우 집주인은 이를 내보낼 수 있는데, 주택임대차보호법에 따르면 세입자가 월세를 2회 이상 미납했을 경우에는 계약기간 만료 전이어도 계약해지가 가능하도록 되어있다.
다만 이 때 월세가 미납되었다고 강제로 짐을 빼거나 집에 들어가면 무단침입 등으로 난감한 일을 겪게 될 수 있으므로 주의가 필요하다.
계약기간 만료 전 내보내기
월세 2회 이상 미납 외에도 임대차 기간이 끝났는데 퇴거하지 않을 경우, 권한 없이 건물이나 토지 등을 불법점유한 경우에 모두 내보내기가 가능하다.
다만 집주인이 주택임대사업자의 경우에는 2기 이상 연체가 아닌 3개월 이상 연체 시에 강제 퇴거가 가능하다. 만약 퇴거 통보 후에 세입자가 밀린 월세를 납부했다고 해도 세입자를 내보내는 것이 가능하다.
임대차분쟁조정위원회 이용하기
임대차분쟁조정위원회를 통해서 주택의 전·월세 계약 갱신 등에 따른 문제를 해결 할 수 있다.
임대차분쟁조정위원회 조정절차
- 조정신청 : 홈페이지, 방문 등으로 신청 임차인 임대인 모두 가능
- 접수 및 개시 : 조정신청이 접수된 때 지체없이 개시, 각하 사유 유무에 따라서 상이함
- 조사 및 심의조정 : 사실조사 및 전문가 자문 또는 감정, 검토보고서 작성
- 조정위원 회의 : 회의 구성은 위원장 1인 5명 이상 30명 이하의 위원으로 구성
- 조정안 제시 : 조정절차 중 합의가 이뤄지지 않을 경우 : 조정위원회의 의결에 따른 조정안 제시 및 조정서 작성, 조정안 작성 및 송달
- 조정성립 : 양당사자가 조정안을 통지 받은 날부터 14일 내에 수락 의사가 없다면 의사를 서면으로 표시한 때에 조정이 성립된 것으로 본다. 성립된 조정에 대해서는 민사상 합의로서의 효력을 가지며 금전 등의 지급 또는 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서 역시 그 효력을 가지고 있다.
관할 사무국 안내
| 구분 | 대표번호 | 팩스번호 | 관할구역 |
|---|---|---|---|
| 한국부동산원(서울) | 02-3394-9870~3 | 02-3394-9875 | 서울 |
| 한국부동산원(경기고양) | 031-902-3573~4 | 031-902-3576 | 경기 |
| 한국부동산원(경기성남) | 031-8017-8488~90 | 031-8017-8491 | 경기 |
| 한국부동산원(인천) | 032-429-7041~6 | 032-429-7578 | 인천 |
| 한국부동산원(강원) | 033-244-9793~4 | 033-244-9796 | 강원 |
| 한국부동산원(세종) | 044-868-8341 | 044-868-8343 | 세종 |
| 한국부동산원(전북) | 063-276-8022~3 | 063-276-8025 | 전북 |
| 한국부동산원(경북) | 054-275-9771~2 | 054-275-9774 | 경북 |
| 한국부동산원(울산) | 052-224-8872~4 | 052-224-8875 | 울산 |
| 한국부동산원(경남) | 055-289-3890, 055-289-0136~8 | 055-289-0139 | 경남 |
| LH(충북) | 043-905-1784 | 043-905-1779 | 충북 |
| LH(제주) | 064-901-3802 | 064-901-3809 | 제주 |
전세 월세 세입자내보내기 명도소송 강제집행 꼭 해야할까에 대해서 알아봤다. 좋은 집주인, 좋은 세입자를 만난다면 별다른 문제 없이 잘 살다가 퇴거하는 것이 일반적이기는 하다.
하지만 최근에는 임대차 관련법도 그렇고 전세 사기가 기승을 부리기도 하면서 세입자나 집주인 모두 예민해져있는 상태이기도 하다. 또 별별 사람들이 많기 때문에 다소 분쟁이 있을 수 있다.
가급적이면 송사에 휘말리지 않는게 좋으니 원만하게 처리해야 하겠으나, 불이익을 감수할 필요는 없으니 이점 잘 알아두도록 하자.
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