종합부동산세 부과기준에 대해서 알아보겠습니다. 줄여서 종부세라고도 하는데 부동산 자본을 많이 가지고 있으면 내는 세금으로 예전에 80년대에는 납세액이 많은 사람을 신문기사에 순위를 매길 정도로 대중들로부터 관심이 많은 세금이기도 했는데요. 지난해 종부세율을 올리면서 수천만 원을 세금으로 낸 사람들이 생기기도 했었습니다.
| 구 분 | 재 산 의 종 류 | 재산세 | 종부세 | |
| 건축물 | 주거용 | 주택(아파트, 연립, 다세대,단독·다가구), 오피스텔(주거용) 일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사 ·어린이집용 주택 | 과세 과세 | 과세 × |
| 기타 | 일반건축물 (상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물) | 과세 | × | |
| 토지 | 종합합산 | 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야 ·목장용지 등 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지 | 과세 과세 과세 과세 과세 | 과세 과세 과세 과세 × |
| 별도합산 | 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 | 과세 과세 | 과세 과세 | |
| 분리과세 | 일부 농지·임야·목장용지 등 (재산세만 0.07% 과세) 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세) | 과세 과세 과세 | × × × | |
종합부동산세 뜻
- 종부세는 부동산 보유세라고 일컬어지는 세금입니다.
보유세는 정식 세목은 아니며 종부세 외에 재산세를 함께 일컫는 말로 정식 세목은 아닙니다. 재산세는 재산을 가지고 있는 것에 대해서 부과되지만 종부세는 일정 수준까지는 비과세 대상입니다.
부과기준과 계산법 등에 대해서 알아보겠습니다.
종합부동산세 부과기준
종합부동산세 부과기준은 매년 6월 1일로 기준 잡아서 국내에 위치한 재산세 과세대상인 토지나 주택 등을 종류별로 분별해서 사람별로 합산한 결과 그 공시가가 종류별 공제 금액을 넘기면 해당 금액에 대해서 과세되는 세금입니다.
종합부동산세 부과기준은 먼저 부동산이 위치한 당해 지자체 안에서 관내 부동산을 과세유형별로 나눠서 재산세를 부과한 다음 종류별로 공제액이 넘는 금액에 대해서 당해 관할 세무서에서 종부세를 부과하게 됩니다.
종부세 과세 대상은 집의 경우에는 9억 원, 상가나 사무실 등의 부속 토지는 별도 합산토지로 80억, 잡종지나 나대지는 종합 합산 토지로 5억 원까지가 공제 받을 수 있는 금액 입니다. 이때 1세대 1주택 보유자라면 12억 원까지 공제금액이 늘어납니다.
| 부과 대상 | 부과 기준 | 종류별 공제 금액 | 종부세 과세 대상 |
|---|---|---|---|
| 토지 및 주택 | 국내 위치한 재산을 종류별로 분별하여 합산한 결과, 종류별 공제 금액을 초과한 부분 | 종류별로 공제 금액 초과분 | 주택: 9억 원, 부속 토지 (상가, 사무실 등): 80억 원 (별도 합산토지로), 잡종지나 나대지: 5억 원 (종합 합산 토지로) |
| 주택 보유자 (1세대 1주택) | – | 종류별 공제 금액 + 12억 원까지 | 주택: 9억 원, 부속 토지 (상가, 사무실 등): 80억 원 (별도 합산토지로), 잡종지나 나대지: 5억 원 (종합 합산 토지로) |
종합부동산세 계산법
계산법은 어려울 수도 있는데요. 기본은 누진세 개념으로 많으면 많을수록 세금도 많아지게 되는 개념입니다.
집값의 공시가격이 15억이라고 할 때, 1가구 1주택 소유자는 12억 가지 비과세 적용을 받는다고 했습니다. 그럼 초과분인 3억이 과세대상이 됩니다.
공정시장가액 비율은 집은 60%, 땅은 100%가 적용됩니다.
| 주택(2주택 이하) | 주택(3주택 이상) | 종합합산토지분 | 별도합산토지분 | ||||
| 과세표준 | 세율 (%) | 과세표준 | 세율 (%) | 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 3억원 이하 | 0.5 | 3억원 이하 | 0.5 | 15억원 이하 | 1.00% | 200억원 이하 | 0.5 |
| 6억원 이하 | 0.7 | 6억원 이하 | 0.7 | 45억원 이하 | 2.00% | 400억원 이하 | 0.6 |
| 12억원 이하 | 1 | 12억원 이하 | 1 | 45억원 초과 | 3.00% | 400억원 초과 | 0.7 |
| 25억원 이하 | 1.3 | 25억원 이하 | 2 | ||||
| 50억원 이하 | 1.5 | 50억원 이하 | 3 | ||||
| 94억원 이하 | 2 | 94억원 이하 | 4 | ||||
| 94억원 초과 | 2.7 | 94억원 초과 | 5 | ||||
계산해 보면 3억에 대해서는 60%를 적용해서 1억 8천만 원이 과세표준으로 정해집니다.
여기에 3억 이하 0.5% 세율을 적용하는 방식입니다. 그럼 산출 세액은 90만 원이 되는데요.
여기에 보유기간 등에 따라서 세액공제를 받을 수 있으며 연령에 따라서도 공제받을 수 있습니다. 이러한 공제 내역은 최대 80%까지 적용됩니다.
종부세 계산법 요약정리
- 12억 원까지는 비과세 대상.
- 초과분 3억 원에 60% 공정시장가액 비율 적용 → 과세표준은 1억 8천만 원.
- 3억 이하의 경우 0.5% 세율 적용 → 산출 세액은 90만 원.
- 보유기간, 연령 등에 따라 최대 80%까지 세액 공제 가능.
- 종부세 계산은 복잡하므로 국세청 홈택스의 종부세 계산기 사용이 추천됨.
종부세 계산 방법은 복잡한 계산이기 때문에 종부세 계산기를 사용하는 것이 좋습니다. 변동 값이 크기 때문에 옵션을 많이 적용할 수 있는 계산기가 좋은데요. 국세청 홈택스에서 지원하는 계산기가 사용하기에도 좋고 정확도도 높습니다.
종합부동산세 합산배제 대상
종합부동산세 합산배제 대상 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대해서는 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제신고를 하게 되면 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
종합부동산세 합산배제 임대주택
- 건설임대주택
- 매입임대주택
- 기존임대주택
- 미임대 민간건설임대주택
- 리츠펀드 매입임대주택
- 미분양 매입임대주택
- 건설임대주택 중 장기일반민간주택 및 매입임대주택 중 장기일반민간주택
- 분양전환공공임대주택 중 미분양된 주택
종부세 합산배제 적용이 되면 주택분 종합부동산세 과표에 합산 대상에 포함되지 않기 때문에 사실상 종부세 비과세 대상이 되는 것입니다.
합산배제 임대주택이란 공공주택 특별법, 민간임대주택에 관한 특별법, 소득세법, 법인세법 등에 따른 임대사업자에 해당해야 하며 대상 주택에 포함되어야 합니다.
건설임대주택
- 주거전용면적: 149㎡ 이하
- 주택수: 시도별 2호 이상
- 공시가격: 9억원 이하
매입임대주택
- 주거전용면적: 전국 1호 이상
- 주택수: 비수도권 3호 이상
- 공시가격: 6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)
기존임대주택
- 주거전용면적: 국민주택규모 이하 (전용면적 85m2 이하)
- 주택수: 전국 2호 이상
- 공시가격: 3억원 이하
미임대 민간건설임대주택
- 주거전용면적: 149㎡ 이하
- 주택수: 없음
- 공시가격: 9억원 이하
리츠펀드 매입임대주택
- 주거전용면적: 149㎡ 이하
- 주택수: 비수도권 5호 이상
- 공시가격: 6억원 이하
미분양 매입임대주택
- 주거전용면적: 149㎡ 이하
- 주택수: 비수도권 5호 이상
- 공시가격: 3억원 이하
건설임대주택 중 장기일반민간주택 및 매입임대주택
중 장기일반민간주택
- 주거전용면적: 149㎡ 이하
- 주택수: 시도별 2호 이상
- 공시가격: 9억원 이하
분양전환공공임대주택 중 미분양된 주택
- 주거전용면적: 해당 없음
- 주택수: 해당 없음
- 공시가격: 해당 없음
사원용주택 합산배제
| 분류 | 내용 |
|---|---|
| 사원용 주택 | – 무상 또는 저가로 제공 – 국민주택규모 이하 또는 공시가격 3억원 이하 – 전세금 또는 임대보증금이 공시가격의 10% 이하 |
| 기숙사 | – 기숙사 건축기준에 부합하는 학생 또는 종업원 주거용 – 일반기숙사: 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50% 이상 – 임대형기숙사: 임대 목적으로 사용, 실이 20실 이상, 공동취사시설 이용 세대 수가 50% 이상 |
| 주택건설업자의 미분양주택 | – 건설자가 소유, 건축 후 5년 이내 미분양주택 |
| 어린이집용 주택 | – 영유아 보호법에 따른 어린이집 주택, 과세기준일 현재 5년 이상 운영 |
| 시공자가 대물변제 받은 미분양주택 | – 주택 시공자가 시행사로부터 받은 대물변제로 소유한 미분양주택, 납세의무가 5년 이내 |
| 연구원용 사택 | – 정부출연연구기관 또는 특정 연구기관이 제공, 현재 보유 중인 사택 |
| 등록문화재 주택 | – 문화재보호법에 따라 등록된 주택 |
| 노인복지주택 | – 노인복지법 제32조에 따라 설치한 노인복지주택 |
| 향교 부속토지 | – 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지 |
| 보상된 주택 | – 송 · 변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률 제5조에 따라 취득한 주택 |
| SLB 리츠 등 매입 주택 | – 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 매입, 공시가격 5억원 이하, 거주자가 없고 5년 이상 임대 후 재매입 권리 부여 |
| 토지임대부 분양주택 부속토지 | – 주택법 제2조제9호에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지 |
| 정부 및 지방자치단체 등이 소유한 주택 | – 공공주택사업자, 도시재생사업자, 혁신지구재생사업자, 주택조합, 주택건설사업자 등이 소유한 주택 |
| 합산배제 임대주택 부속토지 | – 합산배제 임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택의 부속토지 |
| 장기일반민간임대주택 부속토지 | – 합산배제 임대주택으로서 장기일반민간임대주택 등의 부속토지 |
종합부동산세 뜻과 부과기준에 대해서 알아봤습니다. 한국 사람들은 부동산에 특히나 관심이 많은데요. 국토가 좁기 때문에 아마 더욱 이러한 국민성이 생겨난 것 같습니다.
그래서 속담에도 사돈이 논을 사면 배가 아프다는 말이 있기도 합니다. 누가 얼마큼의 부동산을 가지고 있고 얼마나 세금을 냈는지가 궁금할 수도 있습니다.
또 내가 부동산을 많이 가지고 있다면 어느 정도의 세금을 내야 하는지도 알고 있어야 합니다. 부동산을 많이 가지고 있다면 딱히 절세 방법은 많지 않은데요.
그렇다고 하더라도 얼마의 세금이 외 이렇게 부과되었는지는 알고 내는 것이 좋아 보입니다.
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