부담부증여 양도세 취득세 증여세 절세 방법에 대해서 알아보겠습니다. 물들어 올 때 노를 젓는 것은 당연합니다. 이 표현은 여러가지 의미로 해석될 수 있지만, 보통은 어떤 일을 진행할 때 외부적인 요소가 긍정적으로 작용하여 그 일을 더 빠르고 효율적으로 진행한다는 의미로 사용됩니다.
부동산 시장은 현재 꽁꽁 얼어붙고 하락세를 유지하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 가끔 하락세를 더 가속화하는 거래가 이루어지고 있는데, 이는 편법 증여와 관련이 있습니다.
부담부증여 양도세
이러한 거래는 하락세 시장에서 부동산이 급매물로 나올 때, 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 증여가 이루어지는 것을 의미합니다. 그리고 이때 부담부증여라는 방법이 사용되며, 이를 통해 양도세와 취득세를 절약할 수 있습니다.
부담부증여란
특정 부동산에 대한 채무와 함께 해당 부동산을 증여하는 방법으로, 실제 거래액보다 적은 금액으로 증여하는 것을 가능하게 합니다. 이는 양도세와 취득세를 줄일 수 있는 유용한 전략입니다. 그럼 이제 부담부증여 양도세와 취득세에 대해 자세히 알아보겠습니다.
부담부증여는 부동산을 증여 받을 때 해당 부동산에 있는 채무와 융자까지 함께 받는 것을 의미합니다. 이 때, 증여 재산 가액 중 채무 인수액을 제외한 나머지 부분은 무상 증여로 간주되어 증여세가 부과됩니다. 증여를 받는 측에게는 증여세가 부과되고, 증여를 하는 측에게는 부담부증여 양도세가 부과됩니다.
양도세 (양도소득세)
부동산을 매도할 때 발생하는 세금으로, 부동산의 가치에 따라 부과됩니다. 일반적으로 거래액의 일정 비율을 양도세로 납부해야 합니다. 하지만 부담부증여를 활용하면 거래액을 실제로보다 낮게 설정할 수 있어 양도세를 줄일 수 있습니다.
증여 취득세
부동산을 증여받을 때 발생하는 세금으로, 부동산의 가치와 관련이 있습니다. 하지만 부담부증여를 통해 실제 거래액보다 낮은 금액으로 증여를 받는 경우, 취득세 또한 더 낮게 부과됩니다.
이러한 방법을 이용하면 부동산 거래 시 세금을 절약할 수 있지만, 반드시 관련 법규와 규정을 준수해야 합니다.
일반적인 증여 시에는 증여세와 취득세가 부과되며, 취득세는 조정대상지역인 경우 3억 원 이상에 대해서는 12%이고, 일반지역에서는 과세표준에 관계 없이 3.5%가 부과됩니다. 증여세의 경우에는 증여액에 따라 아래와 같은 세율이 적용됩니다.
부담부증여 취득세
| 일반증여 | 부담부증여 | |
| 무상취득분 | 3.5% [취득세 중과 제외] | 3.5% [취득세 중과 제외] |
| 무상취득분 | 12% [조정대상지역, 공시가격 3억 이상] | 12% [조정대상지역, 공시가격 3억 이상] |
| 유상취득분 | 1~3% [매매 취득세] | |
| 유상취득분 | 조정대상지역 8% 2주택이상 12% |
자녀 증여 시
| 증여액 범위 | 증여세율 | 누진공제 | 증여공제 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 공제없음 | 5천만원 공제 |
| 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 20% | 1천만원 공제 | 5천만원 공제 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 30% | 6천만원 공제 | 5천만원 공제 |
| 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 | 40% | 1억 6천만원 공제 | 5천만원 공제 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6천만원 공제 | 5천만원 공제 |
또한, 증여액이 30억 원 이하인 경우에는 40%의 증여세율과 1억 6천만 원의 누진공제를 받을 수 있습니다. 뿐만 아니라, 10년 동안 배우자 간에는 6억 원, 부모 자식 간에는 5천만 원, 기타 친족 간에는 1천만 원의 증여 공제를 받을 수 있습니다.
부담부증여 양도세율
부담부증여 양도세는 채무를 수증자에게 넘기면서 얻은 이익에 대한 양도세를 부과하는 것입니다. 양도소득세의 기본 세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,200만원 이하 | 6% | – |
| 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 1.5억 초과 ~ 3억 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 3억 초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억 초과 ~ 10억 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,540만원 |
부담부증여 계산
부담부증여와 관련된 세금은 복잡하므로 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다. 부동산 거래 시 세금 부담을 최소화하기 위해 적절한 전략을 사용하시기 바랍니다.
다주택자들은 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 명의 변경을 고려하는 경우가 많습니다. 그러나 명의 변경 과정에서 발생하는 취득세, 증여세, 그리고 양도차익에 따른 양도세를 정확하게 계산해야 합니다.
특히, 다음 해 5월 9일까지 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있는 다주택자의 경우, 이 혜택을 고려하여 계산해야 합니다. 양도세 중과배제는 다주택자가 자주 이용하는 혜택 중 하나로, 이를 활용하려면 정확한 계산이 필요합니다.
부담부증여 시 유의사항
또한, 처분 목적이 아닌 증여 목적으로 부담부증여를 고려하는 경우, 순수 증여와 부채를 함께 이전한 경우에는 부담부증여 양도세 및 부담부증여 취득세를 함께 비교하여 계산해야 합니다. 때로는 누진세 구간에 따라 더 많은 세금을 부담해야 하는 경우도 발생할 수 있습니다.
세금 계산과 관련된 복잡한 사항들을 고려할 때, 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 부동산 거래 시 세금 부담을 최소화하고 최적의 전략을 구사하기 위해 세무 전문가의 조언을 듣는 것이 바람직합니다. 다주택자들은 양도세 중과배제 혜택을 최대한 활용하여 부동산 거래를 계획하시기 바랍니다.
▶ 증여세 면제한도 및 증여 세율 가족관계별 (형제자매, 부부, 며느리, 손자)
▶ 장기보유 특별공제율 다주택자, 토지, 상가, 농지, 사업용토지, 비사업용토지 등
▶ 2024년 신생아 특례 대출 구입자금 전세자금 조건 및 금리
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