이번 포스팅에서는 1기 신도시 선도지구 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 대해서 알려드리도록 하겠다. 국토부에서는 올해 1기 신도시를 대상으로 최소 2만 6,000가구 이상 ~ 최대 4만 가구 규모로 선도지구로 선정을 해서 재건축을 추진중에 있다고 한다.
선도지구로 선정이된다고하면 안전진단이 완화되고 면제되며, 용적률 상향이되며 재건축 규제가 완화된다. 이주와 철거, 착공시기를 빠르면 2027년 초, 입주시점은 2030년을 목표로 잡았다고하는데 이렇게 핫하고 관심이 많은 선도지구가 무엇인지 알아보자.
1기 신도시 선도지구란?
- 1기 신도시 선도지구 예정 대상 : 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등
표준 평가를 통해 선정을 진행 하게 된다. 대상으로는 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등이 있고, 물량은 분당8천, 평촌4천, 중동 4천, 산본4천호로 총 2만6천호에 추가로 신도시별 1~2개 구역을 더 선정한다고 한다.
1기 신도시 선도지구 평가기준
총 5가지의 평가 항목이 있다.
- 주민동의 여부
- 정주환경 개선의 시급성
- 도시기능 활성화 필요성
- 정비사업 추진의 파급효과
- 사업의 실현가능성(가점)
이중 비중이 높은 두가지는 상세히 알아보자.
- 주민동의 여부
가장 배점이 높은만큼 가장 중요한 부분이 될 것으로 예상된다. 반대의 경우라면 오히려 마이너스가 되기 때문에 현장에 꼭 방문해서 주민분들의 참여율과 동의율이 어떻게 되는지 체크를 필수적으로 해봐야 할 항목인 것 같다. - 정비사업 추진의 파급효과
참여한 단지와 세대수가 많을수록 높은가점이 나오고 합쳐서 20점이라는 배점이 주어진다. 4개 단지 이상 단지들끼리 통합하여 추진할 수록, 높은 가점이라고 볼 수 있다. 이렇게 통합재건출을 하게되면 일반분양을 통해서 수익은 올리고 비용은 줄어들어서 조합원의 부담을 줄이는 것이 가능하다고 한다.(공사비 부담도 10~15% 정도를 절감 할 수 있다고한다.)
1기 신도시 선도지구 분당
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 1기 신도시 | 분당, 일산 등 인프라가 갖춰져 있으나, 주거 상품이 낙후된 노후계획도시 |
| 대표 지역 | 분당 서현 시범단지 |
| 서현 시범단지 규모 | 7,769세대 |
| 특징 | – 분당의 입구 역할 – 주거, 교육, 업무, 상업이 통합된 지역 – 서현동은 판교 조성 이전에 분당의 입구 역할 |
| 주요 단지 | 시범한신, 한양, 우성, 현대 단지 |
| 상권 | 서현역 주변 다양한 상가 및 금융기관 밀집, 상권 잘 형성 |
| 교통 | – 분당-수서간고속화도로 – 분당앤곡도시고속화도로 – 판교IC와 연결, 교통 편리 |
| 교육 | – 서현고등학교 – 서현초, 분당초, 서현중 등 교육 인프라 탄탄 |
| 주거 환경 | 분당 최고 수준, 주거, 상업, 교육, 업무 통합 |
우선 1기 신도시 선도지구 분당에 대해서 알아보자. 대표적인 지역이 분당, 일산과 같은 1기 신도시로 인프라는 갖춰져 있긴하지만, 주거 상품이 낙후되어 정비가 필요한 곳을 노후계획도시라고 한다. 쉽게 말해 20년 이상 지난 아파트들이 많은 주거단지를 의미한다.
그중에서도 가장 주목을 받고 있는곳으로는, 규모가 가장 큰 서현 시범단지(7769세대)라고 할수 있다. 서현동에는 판교 조성 이전에 분당의 입구역할을 했던곳이기때문에 주거, 교육, 업무, 상업 통합했을때 분당의 최고라고 불릴 수 있는 곳이다.
시범한신, 한양,우성,현대등의 단지가 있고, 서현역의 주변으로는 다양한 상가와 금융기관들이 몰려있기때문에 상권이 잘 형성되었다고도 할 수있다.
도로도 분단앤곡도시고속화도로, 분당-수서간고속화도로가 지나며, 판교IC와 연결되어있기때문에 편리하다. 또, 분당에서 가장 좋은 학교라고 평가받고있는 서현고등학교와 더불어 시범단지에 있는 서현초, 분당초, 서현중 등의 학교들이 많기때문에 탄탄한 수요들이 받쳐주고있다.
1기 신도시 선도지구 일산
| 구분 | 단지명 | 입주 시기 | 세대수 | 평형 | 실거래가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백마마을 | 백마 1단지 삼성 | 1993년 | 772세대 | 36평 | 7억 중후반대 |
| 47평 | 9억대 | ||||
| 백마 2단지 극동, 삼환 | 1992년 | 806세대 | 36평 | 6억 중반 ~ 7억 초반 | |
| 41평 | 8억 초반 | ||||
| 47평 | 7억 후반 ~ 8억 초반 | ||||
| 강촌마을 | 강촌 1, 2단지 | – | – | – | – |
| 강촌동아 | 1993년 | 720세대 | 31평 | 6억 초반대 | |
| 33평 | 7억 초반대 | ||||
| 56평 | 8억 후반대 | ||||
| 강촌한신 | 1993년 | 608세대 | 34평 | 6억 초중반대 | |
| 48평 | 8억 초반 | ||||
| 62평 | 8억 중반대 | ||||
| 후곡마을 | 후곡 3단지 현대 | 1994년 | 530세대 | 36평 | 6억 초반대 |
| 47평 | 7억 ~ 8.6억대 | ||||
| 60평 | 8억 초중반대 | ||||
| 후곡 4단지 금호한양 | 1995년 | 752세대 | 17평 | 2.9억 | |
| 30평 | 5.8억 | ||||
| 31평 | 5억 중반 ~ 6억 | ||||
| 후곡 10단지 동아서안임광 | 1995년 | 516세대 | 37평 | 7억 | |
| 46평 | 8억 중후반대 | ||||
| 55평 | 9억 ~ 11억 | ||||
| 후곡 15단지 | 1994년 | 766세대 | 22평 | 4억 중반 | |
| 26평 | 4억 후반 | ||||
| 31평 | 6억 초중반대 |
- 백마마을: 백마 학원가 인근, 마두역(3호선), 백마역(경의중앙선) 이용 가능.
- 강촌마을: 강촌동아, 강촌한신으로 구성, 분단앤곡도시고속화도로, 분당-수서간고속화도로, 판교IC와 연결.
- 후곡마을: 후곡학원가 인근, 경의중앙선, 서해선 더블역세권인 일산역 인근.
분당에 이어서 1기 신도시 선도지구 일산도 알아보자. 백마마을부터 후곡, 문촌, 백송 등의 선도지구 예정 단지들이 확인된다. 분당은 일산 다음으로 규모가 큰데, 3150~6300호 수준으로 선도지구 지정을 예상하고 있다.
우선, 강촌1,2단지와 백마 1,2단지를 살펴보자. 백마 학원가를 비롯해서 마두역(3호선)과 백마역(경의중앙선)을 이용 할 수 있는 곳이다.
자연환경과 인프라도 잘 갖춰져있기때문에 아주 살기 좋은 곳이다. 백마 1단지 삼성은 1993년 772세대 입주를 했고, 36,47평으로 구성되어있다. 36평은 7억 중후반대에서 실거래가 되고있고, 47평은 9억대에서 실거래가 되고있다.
백마2단지 극동, 삼환
백마2단지 극동, 삼환의 경우에는 1992년 806세대 36,41,47평 입주를했고, 36평의 경우에는 6억 중반에서 7억초반, 41평으로는 8억초반, 47평은 7억후반에서 8억초반의 실거래가 확인되고있다.
강촌동아
다음으로는 강촌동아도 알아보자. 1993년 720세대 입주한 단지로 31,33,56평으로 구성되어있다. 31평은 6억초반대, 33평은 7억초반대, 56평은 8억후반대에서 실거래 된것으로 보인다.
강촌한신
다음은 강촌한신이다. 1993년 608세대 입주한 단지이다. 34,48,62평으로 구성되어있다. 34평은 6억초중반대, 48평은 8억 초반, 62평은 8억 중반대에 실거래가 되었다. 분당이랑은 거의 2배가 차이나는 금액을 확인 할 수 있다.
후곡 3,4,10,15단지
후곡 3,4,10,15단지도 일산에서 확인 할 수 있는데, 백마 학원가에 버금가는 후곡학원가를 이용 할 수 있고,
경의중앙선, 서해선 더블역세권인 일산역을 끼고있다.
후곡 3단지
후곡 3단지 현대먼저 알아보자. 1994년 530세대 36,47,60평 입주한 단지다. 36평 기준으로는6억 초반대, 47평기준으로는 7~8.6억대, 60평은 8억 초중반대로 실거래가 되었다.
후곡 4단지
다음은 후곡 4단지 금호한양이다. 1995년에 752세대로 17,30,31평으로 구성된 단지이다. 17평기준 2.9억, 30평기준 5.8억, 31평기준 5억중반에서 6억까지 실거래가 된 것으로확인된다. 분당의 경우 10평대가 5~6억하고 30평대가 10억 초중반하는데 신기하게 2배씩 차이나는걸 확인 할 수있다.
후곡 10단
다음은 후곡 10단지 동아서안임광이다. 1995년 516세대 이주한 단지로, 37,46,55평으로 구성된 단지이다. 37평기준 7억, 46평기준 8억 중후반대에 실거래 55평 기준 9~11억 호가하고있는 곳이다.
후곡 15단지
다음으로는 후곡 15단지이다. 1994년 766세대 22,26,31평으로 구성된 단지이고, 22평기준으로는 4억중반, 26평기준으로는 4억후반, 31평기준으로는 6억 초중반대 실거래가 된것으로 확인된다.
1기 신도시 선도지구 중동
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 중동 특징 | 일산과 유사하게 부동산 시장에서 소외됨, 재건축 사업성 낮음 |
| 부천시 계획 | 중동지구단위계획에 포함된 중·상동 18개 아파트 단지를 특별정비예정구역으로 지정 |
| 특별정비예정구역 | 금강마을, 은하마을, 중흥마을 등 |
| 선도지구 배정 | 국토교통부가 중동신도시 선도지구 기준물량으로 4,000가구 배정 |
| 추가 지정 가능성 | 신도시 내 1~2개 단지 추가 가능, 최대 6,500가구 내에서 선도지구 지정 추진 |
| 주요 단지 | 금강마을: 1,962가구 은하마을: 2,387가구 |
| 선도지구 선정 가능성 | 금강마을과 은하마을 모두 선도지구로 선정될 가능성 있음 |
중동은 일산과 비슷하게, 부동산 시장에서 소외당하고있다. 거의 존재감이 없을 정도라고한다. 중동신도시 내 아파트 재건축 사업성이 분당이나 평촌신도시에 비해 높지 않기 때문이다.
중동에 포함되는 부천시는 지난 13일, 중동지구단위계획에 포함된 중.상동 18개의 아파트 단지를 특별정비예정구역으로 지정하는 안을 수립했다고한다.
특별정비예정구역에는 주민들을 중심으로 정비 움직임이 활발하게 진행이 되는데, 온 금강마을과 은하마을, 중흥마을등이 이름을 올렸다고한다.
금강마을과 은하마을이 선도지구에 포함될 수밖에 없는 이유도 있다. 국토 교통부는 지난 22일 중동신도시 1기 신도시 선도지구 기준물량으로 4000가구를 배정했지만, 경우에따라서 신도시내에서 1~2개 단지를 추가도 가능하다.
이에 따라 부천시는 최대 6500가구 내에서 선도지구 지정을 추진할 계획이다. 현재 금강마을은 1962가구, 은하마을은 2387가구가 거주중인것으로 확인된다. 따라서 2곳 모두 선도지구로 선정될 가능성도 배제 할 수 없다.
1기 신도시 선도지구 산본
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 선도지구 배정 | 산본: 400가구 예정, 최대 6,000호 추가 지정 가능 |
| 주요 후보지 | 1. 세종 주공6단지 + 을지삼익한일 2. 산본주공11단지 + 장미 + 백합단지 |
| 참여 세대수 | – 세종 주공6단지 + 을지삼익한일: 2,645세대 – 산본주공11단지 + 장미 + 백합단지: 2,758세대 |
| 우세 단지 | 산본주공11단지 + 장미 + 백합단지: 단지 수가 많아 더 우세할 가능성 있음 |
산본은 400가구가 1기 신도시 선도지구로 지정될 예정인데, 재건축 1순위라는 기사도 확인된다. 산본 자체적으로 6000호까지는 추가 지정이 가능한 걸로 확인된다.
산본에서 선도지구로 지정받기위해서 노력하는 곳은 크게 2곳으로 확인된다. 세종 주공6단지+을지삼익한일(2645세대)와 산본주공11단지+장미+백합단지(2758세대)이다. 참여 세대수가 2645세대와 2758세대라니 정말 박빙이다. 그래도 단지수도 더 많다보니 산본주공11단지+장미+백합단지(2758세대)가 더 우세하지 않나 싶다.
1기 신도시 선도지구 평촌
평촌신도시에서는 신동아9단지 선경1단지(목련마을)쪽이랑 대형형수 위주 귀인중 학군의 꿈마을통합이 좋아보이는걸로 확인된다.
특히나 꿈마을 재건축 통합단지에는 인동선 점차역이 생기는 호재도 있고, 또 워낙 대형평수도 많고 살고계시는 분들의 재력또한 탄탄해서 실제로 선도직로 지정되고 빠르게 발전할 수 있을 전망으로 보인다.
어쨋든 시민들에게 더 유리한 방면으로 정부에서는 최대한 많이 도와줬으면 좋겠다.
이상 1기 신도시 선도지구 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 대해서 알려드렸다. 관심있는 분들에게 많은 도움이 되시길 바란다.
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