지구단위계획이란 뜻과 절차 제1종 지구 단위 계획 구역에 대해서 알아보자. 대한민국은 한반도에 위치하고 있는데, 한반도는 70%가 산지 지역이고 삼면이 바다로 둘러 쌓여있어 실제로 효용 가치가 있는 토지가 많지 않다.
따라서 토지를 이용하는데 있어서 신중하게 장기적인 안목으로 계획을 세우고 관리해야 효율적으로 제한적인 토지를 활용할 수 있다.
지구단위계획
지구 단위 계획은 1980년 건축법에 따른 도시설계와 1991년 도시계획법에 따른 상세계획을 2000년에 도시계획법으로 통합하면서 말들어진 제도이다.
2003년 국토이용관리법과 도시계획법을 통합한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 도시지역에는 제 1종 지구 단위 계획을, 비도시지역에는 제2종 지구 단위 계획을 수립하도록 지정했다.
이후 2012년 개정된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 개발 수단으로만 지구단위계획을 인식하는 것에서 벗어나 도시개발 방식을 수용하기 위해서 이뤄졌고 제 1종과 제 2종으로 나누는 구분은 폐지되었다.
지구단위계획이란 뜻
지구단위계획 뜻은 현재 거주하고 사용하고 있는 건축물과 토지이용계획을 모두 고려해서 수립하는 토지 이용 계획이라고 할 수 있다.
보다 양호한 주거 환경을 만들기 위해서 해당 구역에 체계적이고 계획적인 개발을 유도해서 난개발 등의 부작용을 막기 위함이다.
도시관리계획의 하나인 지구 단위 계획은 해당 지역의 성장과 발전 등 여건 변화와 미래 모습을 적극적으로 고려해서 수렴한다.
지구단위계획 절차
도시 단위 계획 절차는 1980년 이전에는 도시 계획과 건축 계획에서 1991년 도시 설계를 추가하고 2000년에 도시 계획과 상세 계획, 도시 설계, 건축 계획에서 2000년 이후에는 도시 계획 및 지구 단위 계획과 건축 계획으로 도입 과정이 변화했다.
지구단위계획구역 수립목적
지구단위계획을 세우는 목적은 도시지역은 제1종 지구 단위 계획 구역으로, 비 도시 지역은 제 2종 지구 단위계획 구역으로 수립한다.
- 도시 지역 제 1종 지구 단위 계획
- 비 도시 지역 제 2종 지구 단위 계획
지구단위계획구역
| 구분 | 목적 |
| 주거형 지구 단위 계획 구역 | 주민의 집단적 생활 근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역, 향후 5년 내 개발 수요가 큰 지역 등 |
| 산업유통형 지구 단위 계획 구역 | 산업 입지, 농공 단지, 물류 시설, 유통 산업 등을 위한 계획적 개발이 필요한 지역 |
| 관광휴양형 지구 단위 계획 구역 | 관광 사업, 체육 시설, 농어촌 정비 등을 위한 계획적 개발이 필요한 지역 |
| 특정 지구 단위 계획 구역 | 특정 지역에서 개발이 필요한 시설, 주거형, 산업 유통형, 관광 휴양형에 해당하지 않는 특별한 경우 등 |
| 복합형 지구 단위 계획 구역 | 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우 |
| 용도 지구 대체형 지구 단위 계획 구역 | 기존 용도 지구 폐지하고 대체하는 경우 |
지구단위계획구역 목적
| 구분 | 목적 |
| 기존시가지 정비 | 도시재생 및 낙후된 지역 정비 |
| 기존시가지의 관리 | 도시성장에 따른 기능 재정립 및 시설 재정비 |
| 기존시가지 보전 | 도시형태와 기능 유지 및 정비 |
| 신시가지의 개발 | 새로운 시가지 개발으로 도시의 기능 흡수 및 보완 |
| 복합용도개발 | 복합적인 토지이용의 증진 및 도시균형발전 |
| 유휴지 및 이전적지개발 | 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전·재배치로 도시재생 촉진 |
| 비시가지 관리개발 | 녹지지역 체계적 관리 및 개발을 통한 기능 증진 |
| 용도지구대체 | 기존 용도지구 폐지 및 규모 및 용도 대체 |
| 복합구역 | 2 이상의 목적을 복합하여 달성 |
제1종지구단위계획구역
- 도시개발법 제3조에 따라 지정된도시개발구역
- 도시 및 주거환경정비법 제4조에 따라 지정된 정비구역
- 택지개발촉진법제3조에 따라 지정된 택지개발예정구역
- 산업단지, 대지조성사업지구, 관광특구, 공원해제구역 등
제 1종 지구 단위 계획은 도시지역 안에 일정 구역을 대상으로 사람과 자연이 공존하는 친환경적인 도시환경을 만들고 지속가능한 도시개발이나 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획이다.
토지의 이용을 보다 합리적이고 구체적으로 하고 도시의 기능은 물론 미관을 증진시키기 위해서 도시기반시설과 건축물 등을 정비하고 가로 경관을 조성하기 위해서 수립한다.
제2종지구단위계획구역
- 계획관리지역으로 아래 지역
- 공동주택 중 아파트나 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우 30만제곱미터 이상
- 단 지구단위계획구역이 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역인 경우 또는 초등학교 용지를 확보한 경우등은 10만 제곱미터 이상 지정 대상이다.
- 개발진흥지구로서 다음의 요건에 해당하는 지역
- 계획관리지역에 지정하는 주거 특정 복합개발진흥지구
- 계획관리지역 및 생산관리, 농림지역에 지정하는 산업·유통·복합개발진흥지구
- 도시지역이외의 지역에 지정하는 휴양개발진흥지구
비도시지역에 지정되는 제2종 지구 단위 계획은 계획 관리 지역 또는 개별 진흥 지구에서의 난개발을 예방하고 기반시설을 충분히 설치해서 구역의 정비 및 기능을 재정립하고 주변 지역과 시군 전체의 기능과 미관을 개선해서 친환경적이고 지속가능한 도시를 만들기 위해 수립한다.
지구단위계획구역 용적률 완화
일반적으로 용도지역 및 용도지구가 중요한 이유는 건폐율과 용적률 때문이다. 토지의 활용에 관련된 내용으로 건폐율과 용적률이 높으면 그만큼 활용가치가 높기 때문에 더욱 비싼 가격의 땅이라고 할 수 있다.
특히 용적률은 건축물의 높이와 관련이 있기 때문에 활용가치와 아주 밀접한 내용이다.
용도지역 별 용적률은 아래와 같다.
- 제1종전용주거지역 : 50~100%
- 제2종전용주거지역 : 50~150%
- 제1종일반주거지역 : 100~200%
- 제2종일반주거지역 : 100~250%
- 준주거 지역 : 200~500%
- 일반상업지역 : 200`1,300%
- 일반공업지역 : 150~350%
- 계획관리지역 : 50~100%
- 준공업지역 : 150~400%
지구단위계획구역 용적률 세분
- 기준용적률 : 지구 단위 계획에서 전면도로 폭과 경관, 그 외 기바시설 등의 입지여건을 고려해서 도시계획조례가 정하는 용적률의 범위 내에서 블록별이나 필지별로 정한 용적률이 적용된다.
- 허용용적률 : 지구 단위 계획을 통해 지정된 용적률로 획지계획지역이난 공동개발구역, 건축물 용도 및 대지 안의 공지, 친환경적 계획요서 등 해당 지구단위계획구역에서 정한 사항을 이행하는 경우에는 인센티브로 제공되는 용적률과 기준 용적률을 합산한 범위 내에서 별도로 정한 용적률이 적용된다.
- 상한용적률 : 건축주가 대지면적의 일부를 도로나 공원 등 공공시설로 제공하게되면 공공시설 확보를 위해서 공동개발을 지정하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률이나 허용용적률과 합산한 범위 내에서 별도로 정한 용적률을 적용 받을 수 있다.
지구단위계획이란 뜻과 절차 제1종 지구 단위 계획 구역에 대해서 알아봤다. 일반적으로 개발 압력이 높은 지역의 경우 지구단위계획구역으로 지정되는 경우가 많다.
다만 3년 내에 사업진행을 추진해야 하기 때문에 무산되는 경우도 종종 있다.
토지의 지목이나 용도를 변경하는 일은 굉장히 어려운일이고 까다로운 일이지만 지구 단위 계획을 활용하면 좀 더유격이 있는 법이 적용 되기 때문에 보다 합리적으로 토지를 활용할 수 있다.
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