종합부동산세 (종부세) 뜻 과세표준 합산배제 계산기

부동산 보유세는 종부세와 재산세 두가지 세목을 일컫는 말입니다. 부동산을 많이 가지고 있으면 있을 수록 더 많은 세금을 내기 때문에 부자세금이라고 하기도 합니다. 종합부동산세는 줄여서 종부세라고도 하는데, 종합부동산세 뜻, 과세표준, 합산배제, 계산기 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

종합부동산세 과세기준일 매년 6월 1일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금

종합부동산세 뜻

종합부동산세 뜻은 가지고 있는 부동산 유형에 따라서 과세하는 세금입니다. 따라서 부동산 보유세라고도 하는데요. 가지고 있는 것만으로도 세금납부 대상이 되기 때문입니다. 

종합부동산세 기준은 주택 및 주택 부속 토지, 나대지 잡종지 등 종합 합산 토지, 상가 및 상가와 그 부속 토지 등 별도 합산 토지 세 가지 유형으로 나눠져 있습니다.

부동산을 가지고 있다고 해서 모든 경우에 종합부동산세 부과 기준에 해당하는 것은 아니며 각각의 공제 금액을 초과하는 부분에 대해서 과세 대상이 됩니다.

예를 들어서 주택의 경우 1주택자라면 공제 금액은 12억 원이기 때문에 13억 이하의 주택을 가지고 있다면 1억 원 부분에 대해서 과세 대상이 되는 것 입니다. 

유형별 과세대상공제금액
1. 주택(주택부속토지 포함)
2. 종합합산토지(나대지·잡종지 등)
3. 별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등)
1. 9억원(1세대1주택자 12억원)
2. 5억 원
3. 80억 원

별도 합산 토지는 80억 원, 종합 합산 토지는 5억 원이 공제 금액 입니다. 따라서 토지나 상가 등 부동산을 상당히 많이 보유하고 있어야 부과되는 세금인 것입니다. 

주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상 판정

종합부동산세 과세표준

종합부동산세 과세표준 및 세율은 주택의 경우 3억 원 이하 0.5%, 6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1%, 25억 원 이하 2주택 이하 1.3%, 3주택 이상 2% 등이며 종합 합산 토지는 15억 이하 1%, 45억 원 이하 2%, 45억 초과 3%, 별도 합산 토지 200억 원 이하 0.5%, 400억 원 이하 0.6%, 400억 원 초과 0.7% 등 입니다. 자세한 사항은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

개인 종합부동산세 과세표준

주택(2주택 이하)주택(3주택 이상)종합합산토지분별도합산토지분
과세표준세율 (%)과세표준세율 (%)과세표준세율과세표준세율
3억원 이하0.53억원 이하0.515억원 이하1.0%200억원 이하0.5
6억원 이하0.76억원 이하0.745억원 이하2.0%400억원 이하0.6
12억원 이하1.012억원 이하1.045억원 초과3.0%400억원 초과0.7
25억원 이하1.325억원 이하2.0
50억원 이하1.550억원 이하3.0
94억원 이하2.094억원 이하4.0
94억원 초과2.794억원 초과5.0

법인명으로 부동산을 보유하는 경우도 있는데요. 법인의 경우에는 좀 더 높은 세율이 적용됩니다. 다만 보유한 주택이 많거나 금액이 크면 큰 차이가 없을 수 있습니다.

예를 들어 법인의 경우 개인의 최고 과세 표준을 적용해서 세율이 부과되기 때문입니다. 다만 종합 합산 토지분 및 별도 합산 토지분은 개인과 동일합니다.

법인 종합부동산세 과세표준

주택(2주택 이하)주택(3주택 이상)종합합산토지분별도합산토지분
과세표준세율과세표준세율과세표준세율과세표준세율
3억원 이하2.7%3억원 이하5.0%15억원 이하1.0%200억원 이하0.5
6억원 이하6억원 이하45억원 이하2.0%400억원 이하0.6
12억원 이하12억원 이하45억원 초과3.0%400억원 초과0.7
25억원 이하25억원 이하
50억원 이하50억원 이하
94억원 이하94억원 이하
94억원 초과94억원 초과

종합부동산세 합산배제

  • 임대주택합산배제
  • 사원용주택 합산배제
  • 주택건설업자가 취득한 토지에 대한 과세특례
  • 공동명의 1주택자 과세특례
  • 1세대 1주택 판단 시 주택 수 산정 제외 특례
  • 세율 적용 주택수 산정 제외 특례
  • 법인 일반 누진세율 특례
  • 향교 및 종교단체에 대한 과세특례

종합부동산세 합산 배제라는 것이 있어서 세금을 절세 할 수 있는데요. 예를 들어서 임대 주택의 경우에는 별도의 소득세를 납부하기 때문에 합산 배제를 해주는 경우가 있었습니다.

이 외에도 사원용 주택이나 주택 건설 업자가 취득한 토지에 대한 과세 특례 적용을 받을 수 있는 경우도 있습니다.

합산 배제는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신고해야 합니다. 사원용 주택 및 건설 업자가 취득한 토지에 대한 과세 특례, 공동 명의 1주택자 과세 특례, 등 모두 9월 16일부터 30일까지 합산 배제 신고를 해야 합니다.

주택 유형주거전용면적주택수공시가격임대기간임대료
건설임대주택149㎡ 이하시도별
2호이상
9억원 이하5년 이상증가율 5% 이하 ,
1년 내 재증액 금지
매입임대주택전국
1호 이상
6억원 이하
(비수도권 3억원 이하)
5년 이상증가율 5% 이하 ,
1년 내 재증액 금지
기존임대주택국민주택규모 이하전국
2호 이상
3억원 이하5년 이상
미임대민간
건설임대주택
149㎡ 이하9억원 이하
리츠펀드
매입임대주택
149㎡ 이하비수도권
5호 이상
6억원 이하10년 이상
미분양매입임대주택149㎡ 이하비수도권
5호 이상
3억원 이하*5년 이상
건설임대주택 중
장기일반민간주택등
149㎡ 이하시도별
2호 이상
9억원 이하10년 이상증가율 5% 이하,
1년 내 재증액 금지
매입임대주택 중
장기일반민간임대주택등
전국
1호 이상
6억원 이하
(수도권 밖 3억원 이하)
10년 이상증가율 5% 이하,
1년 내 재증액 금지
부부가 2주택 이상을 소유한 경우로서 1세대 1주택자로 보는 경우(일시적 2주택 등 특례주택 소유자)에는 1주택과 특례주택의 소유 지분율이 큰 자(같은 경우에는 선택)가 같은 경우에만 특례 적용이 가능함

종합부동산세 계산기

종합부동산세에 대해서 간단하게 알아봤습니다. 하지만 실제로 종부세는 계산해보기가 상당히 어려운 부분들이 많이 있습니다. 따라서 종합부동산세 계산기를 이용하는 것을 권장해드리는데요.

가장 정확하고 자세하게 확인해 볼 수 있는 것으로는 국세청 홈택스에서 지원하는 세금 모의계산 입니다. 입력 사항 등을 최대한 구체적으로 입력하면 실제와 가장 근사한 값을 구할 수 있으니 이점 참고하시기 바랍니다.

종합부동산세 신고기간 및 납부기간

  • 종합부동산세 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지
  • 과세 기준일은 6월 1일을 기준

종합소득세는 자진 신고 및 납부하도록 되어있지만 종부세는 부과된 세금만큼 납부하면 된다. 만약 15일이 토요일이나 공휴일인 경우에는 그 다음 첫 번째 평일까지 입니다.

납부는 일시 납부를 원칙으로 하고 있지만 분납도 가능합니다. 분납을 위해서는 납부 세액이 250만원이 넘는 경우에 가능하며 납부할 세액 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부할 수 있도록 하고 있습니다.

  • 과세금액 250만원 ~ 500만원 이하 시 250만원 초과금액 분납 가능
  • 과세금액 500만원 초과 시 납부세액의 50% 이하 분납가능

종합부동산세에 대해서 알아봤습니다. 납부 기간 내에 납부하지 않을 경우 또는 과소 신고, 지연 납부 등에 대해서는 별도의 가산세가 부과되니 이점 유의해서 제 때 정확한 세금을 납부할 수 있도록 해야 합니다. 

  • 과소신고가산세 : 과소신고가산세 × 10%(부당과소신고 40%) 
  • 납부지연가산세 : 무(과소)납부세액 × 납부기한 다음날부터 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2

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