전월세 전환율 계산기 이용전에 알아두자 (feat. 전세 월세 전환 계산 방법)

전월세 전환율 계산기 이용 전에 알아두자 (feat. 전세 월세 전환 계산 방법)에 대해서 알아보도록 하자. 경기 전망이 불투명해지면서 세입자나 집주인 등 저마다의 사정에 의해서 보증금과 월세를 조정하는 경우가 비일비재하게 일어나고 있다.

목돈이 필요하거나 전세 사기가 겁나서 보증금을 되돌려 받지 못할 것 같은 세입자는 보증금을 줄이고 월세를 높이고자 하며, 금리가 높아지면서 대출이자가 부담스러운 집주인은 보증금을 높이고 월세를 줄이고 싶어한다.

이 외에도 월세가 부담 돼서 보증금을 더 걸고 월세를 줄이고 싶어하는 세입자나, 월세를 더 받고 싶어하는 집주인 등 보증금과 월세를 조절하고자 하는 사유는 많다.

전월세 전환율 계산기 이용전에 알아두자 (feat. 전세 월세 전환 계산 방법)

전월세 전환율

당연한 계산이지만 보증금이 높아지면 월세는 줄어들게 된다.

또 반대로 보증금이 줄어들면 월세가 비싸기 마련이다. 이처럼 보증금과 월세는 서로 반비례 관계인데, 이를 중간에 전환하는 경우에는 그에 따른 계산 방법이 적용되어야 한다.

계산 방식에서 적용되는 것이 바로 전월세 전환율인데, 전환 비율을 계산해야 보증금과 월세의 적정 변환 계산이 가능해진다.

만약 이러한 계산 방법이 없다면 보증금을 낮추면서 월세를 터무니없이 올려 받는다거나, 반대로 월세를 줄이고 전세로 전환할 때 보증금을 너무 많이 받는다거나 하는 일이 발생할 수 있게 된다.

전세금-보증금-전월세 전환율-임대료인상률

지역별 전월세 전환율

주택유형별(1)지역별(1)2023.052023.062023.072023.082023.092023.1
종합전국6.16.16.16.16.16.1
수도권5.85.85.85.85.85.8
지방6.66.66.56.66.66.7
5대광역시6.26.26.26.16.16.2
8개도7.176.977.17.2
아파트전국5.45.45.45.45.35.3
수도권5.35.35.35.25.25.1
지방5.65.65.65.65.65.6
5대광역시5.35.35.35.35.35.3
8개도666666
연립다세대전국5.75.85.85.85.85.8
수도권5.45.55.55.65.65.6
지방7.37.27.27.176.9
5대광역시7.37.17.16.96.86.7
8개도7.57.47.37.47.47.4
단독주택전국76.96.9777.1
수도권6.56.56.56.66.66.7
지방87.97.77.87.98.1
5대광역시7.37.27.27.17.27.4
8개도8.58.38.18.38.48.7

전월세 전환율은 크게 두 가지로 나눠진다. 법정 전환율과 시장 전환율로 나눠지는데, 일반적으로 실제 계약을 하는데 있어서는 시장 전환율을 따르는 경우가 더욱 많다.

시장 전환율은 주변 시세와 관련이 있기 때문에 지역에 따라서 약간 씩 차이가 나게 된다. 가장 확실하게 아는 방법은 해당 지역의 공인중개사 사무소를 통하거나 통계청 발표 자료를 참고하는 것이 좋다.

전월세 전환율은 크게 두 가지로 나눠진다. 법정 전환율과 시장 전환율로 나눠지는데, 일반적으로 실제 계약을 하는데 있어서는 시장 전환율을 따르는 경우가 더욱 많다.

법정 전월세 전환율

  • 법정 월차임전환율 + 한국은행 기준금리 = 법정 전월세 전환율
  • 2.5%(월차임 전환율)+3.5%(기준금리) = 6.0%

법정 전월세 전환율은 법정 월차임 전환율 2.5%에 기준금리를 더하는 방식으로 계산한다. 2024년 1월 기준금리 동결 발표로 대한민국의 기준금리는 3.5%로 법정 전월세 전환율은 6.0%이다.

전월세 전환율 계산기

전월세 전환율 계산기는 네이버 포털 웹에서 검색 만으로 쉽게 이용할 수 있다.

  1. 전세금
  2. 보증금
  3. 전월세 전환율
  4. 임대료 인상률

전세월세전환

  • 전세보증금 1억 원에서 보증금을 5천만 원으로 낮추려고 할 때

위의 항목들을 입력하면 되는데, 전세에서 월세로 변경하는 경우이다. 예를 들어서 전세 보증금 1억 원 하는 집에 보증금을 5천만 원으로 낮출려고 한다고 하면 (보증금 조정만 있고 임대료 상향은 없다고 하자.)

전세금 1억, 보증금 5천만 원을 입력하고 전월세 전환율은 위에 시장 전월세 전환율 표를 보고 입력해 주면 된다. 이때 법정 전환율인 6%를 넣고 계산하면 예상 월 임대료는 25만 원으로 계산 된다.

즉 전세 1억 원으로 거주하다가 보증금을 5천만 원으로 조정하려고 한다면 월세로 25만 원을 내야 한다는 것이다. 전세에서 반전세 방식으로 넘어가는 계산이다.

월세전세전환

반대로 월세에서 전세로 전환하는 경우도 있다. 보증금 증액이 필요한 계산인데, 계산기에서 보증금 조정 금액을 입력하고 월세를 계산해보면 다시 보증금 1억 원으로 계산되는 것을 확인할 수 있다.

예를 들어서 보증금 5천만 원에 월세 25만 원을 입력하면 전세 보증금 1억 원으로 계산되는 식이다.

법정 월차임 전환율 現 4%→ 2.5%로 하향 조정
ㅇ 법정 월차임 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로전환하는 경우에 적용되는 산정율로, 임대차 계약기간 내 또는계약갱신 시 적용됩니다.

보증금 조정 계산

주택 보증금 조정 계산 방법은 간단하다. 전세에서 월세로 전환하는 경우에는 보증금의 차액분에 전월세 전환율을 적용한 다음 12개월로 나눠주면 한 달치 월세금이 계산된다.

보증금 1억에서 5천만 원으로 낮추는 경우이기 때문에 차액분은 5천만 원이며, 5천만 원의 6%는 300만 원, 다시 12개월로 나누면 월 25만 원의 임대료가 계산되는 방식이다.

반대로 월세에서 전세로 계산하는 경우는 역순으로 계산해주면 되는데, 월세 25만 원 x 12개월 = 300만 원이며, 6%를 적용한 값이 300만 원임으로 6%로 나눠주면 5천만 원이 된다.

보증금 5천 만 원에 월세 25만 원을 내고 살 경우에 전세가 1억 원이 다시 계산되는 방식이다.

※ CASE 분석
‣ (가정) 법정 전환율 4% / 전세대출 금리 2.5%(시중) 1.5%(기금평균)
‣ (시뮬레이션) 현금 1억원이 있는 임차인이 3억 전세 거주시 주거비 부담
 ① 전세거주 시 : 2억원 x 2.5%(시중) = 월 40만원 / 2억원 x 1.5%(기금) = 월 25만원 ② 월세거주 시 : 현재 법정 전환율 4% 적용시 월67만원

환산보증금 계산

환산 보증금이라고 할 수 있는데, 일반적으로 주택의 전세↔월세 전환 시에는 전월세 전환율을 적용하는 방식이며, 상가의 경우에 환산 보증금이라고 한다.

상대 임대차의 환산보증금 계산 방식은 주택임대차와는 다른 방식으로 계산한다.

월세 X 100 + 보증금으로 계산하는데, 예를 들어서 월세가 25만 원이고 보증금이 5천만 원이라고 하면 임대가는 2,500만 원 + 5,000만 원임으로 7,500만 원이 된다.

여기서 보증금과 월세를 조정하는 방식이다. 동일한 임대가를 적용해서 보증금과 월세를 계산해야 하기 때문에 월세를 50만 원으로 올리게 되면 보증금을 2,500만 원으로 줄여야 하는 방식이다.


전월세 전환율 계산기 이용 전에 알아두자 (feat. 전세 월세 전환 계산 방법)에 대해서 알아 봤다.

최근 경제 사정이 어려워 지면서 목돈이 필요한 경우, 고액의 월세가 부담되는 경우 등 서두에 말했던 것과 같이 다양한 사정으로 인해서 보증금과 월세의 조정을 하고자 하는 사람들이 늘어나고 있다.

이러한 조건 변경 계약의 경우에도 꼭 공인중개사 또는 공인 중개 사무소에서 계약서를 작성해서 나중에 문제가 되지 않도록 주의하도록 하자.

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