전세계약파기 전세계약 체결 시 주의사항 기간 및 만료 전 중도해지 묵시적 갱신 계약갱신청구권 취소 중개수수료 등에 대해서 알아보도록 하자.
최근 전세사기 문제, 집 값 급 등락에 따른 전세가율 조정 등 전세와 관련해서 다양한 문제가 터져나오고 있다. 안전한 거래 방법에 대해서 자세히 알아보도록 하자.
전세계약파기
- 전세계약은 임대인이 임차인에게 주택을 일정 기간 동안 사용하게 하고, 임차인은 그 대가로 보증금을 지급하는 계약이다.
- 이러한 계약을 전세 계약, 혹은 채권적 전세라고 합니다.
- 채권적 전세에서 임대인은 보증금을 지급받아 그 이자를 취득할 수 있지만, 차임(월세)을 청구할 수 없다.
전세계약파기 전세계약 체결 시 주의사항 기간 및 만료 전 중도해지 묵시적 갱신 계약갱신청구권 취소 중개수수료 등에 대해서 알아보자.
전세계약 체결 시 주의사항
- 주택 상태 확인: 주택의 실제 상태와 계약서 내용이 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 적정 전세가율 확인: 주택의 시세와 비교하여 적정한 전세가율인지 확인해야 합니다.
- 선순위 권리관계 확인: 주택에 대한 선순위 권리관계(압류, 저당권 등)를 확인해야 합니다.
- 체납 여부 확인: 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 설정 확인: 전세권이 적절히 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
- 계약서 내용 확인: 계약서의 내용이 적절한지, 불공정한 조항은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 보증금 반환 조건 확인: 보증금 반환 조건이 명확히 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
- 전세금 보증금 확인: 전세금 보증금이 실제로 지급되었는지 확인해야 합니다.
전세계약 기간
- 전세계약의 기간은 일반적으로 2년입니다.
- 임대차보호법에 따라 임대인은 2년간 임대기간을 보호해 주어야 하는데요,
- 따라서 임대인 입장에서는 2년 게약을 하는 것이 좋다.
전세계약 중도해지
- 최초 계약기간(2년) 만료 전 중도해지
- 묵시적 갱신 후 중도해지
- 계약갱신청구권 사용 후 중도해지
주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신, 임차인의 계약갱신청구권이 보장됨에 따라 전시계약 중도해지는 1) 최초 계약기간 만료 전 중도해지, 2) 묵시적 갱신 후 중도해지, 3) 계약갱신청구권 사용 후 중도해지의 세가지 경우이다.
1. 최초 계약기간(2년) 만료 전 중도해지
- 첫 전세계약 중도 해지 시에는 임대인의 동의가 필요한데, 갱신 계약 시 해지 통보일로부터 3개월 이내에는 보증금을 반환받을 수 있다.
- 최초 계약기간(2년) 내에 중도해지하는 경우, 임대인은 보증금을 빠르게 돌려줄 의무가 없다. 전세보증금 반환을 받기 위해 임차인이 다음 임차인을 구해야 한다. 또 임차인 사정으로 계약을 중도 파기하는 것이기 때문에, 중개수수료의 경우에도 관례적로 임차인이 부담을 해야 한다.
- 다만, 계약기간을 3개월 미만으로 남기고 계약을 해지하는 경우에는 중개수수료를 모두 임차인이 부담하는 것이 불합리할 수 있다. 이와 관련해서 서울지방법원의 판례에서는 계약기간이 3개월이 남은 경우에는 집주인이 중개수수료를 부담해야 한다는 내용이 있다.
먼저 최초 전세계약을 체결하고 2년의 계약기간이 만료되기 전 임차인 사정으로 중도해지하는 경우인데, 임대차계약서상 중도해지와 관련된 규정이 명시되어 있는 경우가 아니라면, 원칙적으로는 임차인이 일방적으로 계약 해지를 요구하는 것은 불가능하다.
2. 묵시적 갱신 후 중도해지
- 주택임대차보호법 제 6조를 살펴보면 임대차 계약이 종료되기 180일 전부터 60일 사이에 서로 연장을 하고자 하는 의사나 언급을 하지 않는 경우가 있다. 이때 자동적으로 2년이 더 갱신, 연장되는 일을 묵시적 갱신이라고 한다.
- 주택임대차보호법에서는 묵시적 갱신인 경우 자동으로 연장된 2년의 기한 안에 임차인은 언제든지 전세계약 중도해지를 요구할 수 있고, 계약 해지 효력은 임대인이 계약해지 통지를 받은 후 3개월부터 발생한다고 정하고 있다. 또한 임대인은 3개월 내에 보증금을 반환해 줘야 하는 의무가 있다.
계약해지 통보는 문자메세지, 내용증명 등 반드시 증거가 남을 수 있게 해야 하는데, 민법은 ‘도달주의’가 원칙이므로 추후 소송 등에 대비하여 집주인이 중도해지 통보를 받아싸는 사실을 반드시 증거로 남겨놓아야 한다.
주택임대차보호법에 의해 임대 만료 180일에서 60일 사이에 갱신을 요구한 세입자가 정당한 사유가 없이 거절하는 건 예외적인 상황 외에 불가능하다. 하지만 임대인이 적합한 이유로 전세계약 중도해지를 거절할 수 있는 권리도 있다.
임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있는 권리가 있으므로, 중도해지 후 새로운 임차인을 구하는것도 임대인의 책임이며 중개수수료 또한 임대인이 부담해야 한다.
3. 계약갱신청구권 사용 후 중도해지
- 최초 계약 이후 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 계약은 연장한 후 중도해지를 하는 경우 또한 묵시적 갱신과 마찬가지로 합법적으로 전시계약 중도해지가 가능하다.
- 주택임대차보호법에 따르면 계약갱신청구권을 사용한 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 계약해지 효력은 임대인이 계약해지 통지를 받은 후 3개월부터 발생한다.
주택임대차보호법에서 계약갱신을 요구하여 연장된 계약의 경우, 임대차계약 해지와 관련해 묵시적 갱신의 경우를 준용한다고 되어 있다, 즉, 묵시적 갱신과 동일한 조건으로 중도해지가 가능한 것이다.
전세계약 취소
전세계약의 취소 과정은 다음과 같다.
- 계약서 검토
- 상호 협의
- 위약금 및 환불
- 계약 취소 문서 준비
- 등기 변경
- 법적 조치
가장 흔히 착각하는 부동산 상식 중 하나는 바로 가계약이다, 부동산 거래를 하다 보면 중개업자나 임대인이 가계약을 권유하는 경우가 많다. 이때 많은 사람들이 가계약을 단순히 임시 계약 정도로만 생각하는 경우가 있는데, 계약금을 미리 주더라도 계약이 성사되지 않았을 시 계약금을 돌라 받을 수 있다고 생각하는 것이다.
민법 제 563조에 따르면 ‘매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다.’ 고 한다.
가계약금을 지급한 뒤 매수인이 마음이 변해 계약을 파기하는 경우가 있는데, 이때 매도인은 당연히 가계약금을 돌려주지 않으려 하고, 매수인은 돌려받으려 해 분쟁이 생긴다.
가계약 취소 파기 반환 사유가 단순 변심이라면 계약금 반환은 어렵다. 물론 집주인에 따라서 돌려주는 경우도 있다. 일반적인 상황에서 단순변심이라면 가계약금 금액은 포기 조건으로 이루어지는데, 단 집주인의 변심이라면 배액 배상으로 2배로 돌려받게 될 수 있다.
통상 이러한 상황은 미리 부동산에게 안내받을 것. 계약금 일부를 입금하기 전에 사전 고지 되기 때문이기에 결국 계약 의사를 밝히는 단계이기 때문에 일부를 입금하더라도 신중히 생각할 필요가 있다.
계약서 검토
계약서에 명시된 조건, 특히 계약 해지 및 위약금에 관한 조항을 주의 깊게 검토힌다. 대부분의 전세계약서에는 계약 해지 조건과 필요한 절차, 가능한 경우 위약금에 대한 정보가 포함되어 있다.
상호 협의
계약 취소는 양 당사자 간의 상호 협의를 통해 이루어지는 것이 가장 이상적이다. 만약 계약을 취소하기로 합의한다면, 그 조건과 세부사항을 명확히 기록한 서면 합의를 준비한다. 이는 향후 발생할 수 있는 오해나 분쟁을 예방하는 데 도움이 된다.
위약금 및 환불
계약서에 따라, 계약 취소 시 일정 금액의 위약금을 지불해야 할 수 있다. 또한 이미 지불된 보증금, 임차료 등의 환불 방법과 시기에 대한 합의도 필요하다.
계약 취소 문서 준비
계약 취소에 대한 모든 합의 사항을 포함하는 계약 취소 문서를 준비한다. 이 문서는 두 당사자의 동의와 서명이 필요하며, 향후 법적 증거로 사용될 수 있다.
등기 변경
전세계약 취소 후에는 관련 등기 사항을 변경해야 할 수 있다. 이는 부동산 소유권이나 사용권에 관한 공식 기록을 최신 상태로 유지하기 위함이다.
법적 조치
만약 상호 협의가 이루어지지 않는 경우, 법적 조치를 고려해야 할 수도 있다. 이 경우 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 중요하다.
전세 계약 파기 시 중개수수료
- 전세계약을 파기할 경우 중개수수료 문제는 계약 파기의 사유와 시점, 그리고 중개업자와의 사전 합의 여부에 따라 달라질 수 있다.
- 일반적으로 중개수수료는 거래의 성사 시에 지불되며, 한번 지불된 수수료는 반환되지 않는 것이 원칙이다. 그러나 계약이 성사된 후 특별한 사유로 계약을 파기하는 경우, 중개수수료의 반환 여부를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있다.
전세 계약 파기의 사유
- 만약 계약이 성사된 후에도 불가피한 사유로 인해 계약을 파기해야 하는 경우, 예를 들어 임대인의 계약 조건 변경,
- 임차인의 금융 사정 악화 등 중대한 사유가 있다면 중개수수료 반환과 관련해 협상의 여지가 있을 수 있다.
전세 계약 파기 시점
계약 파기 시점도 중요한 요소이다. 계약 성사 직후 바로 계약이 파기되는 경우와, 일정 기간이 지난 후 파기되는 경우 중개수수료 반환에 대한 접근 방식이 다를 수 있다. 계약 성사 직후라면 중개업자와 협의를 통해 부분적으로라도 수수료를 반환받을 수 있는 가능성이 있다.
전세 계약 파기 사전 합의
계약 체결 시 중개업자와 계약 파기에 따른 수수료 반환에 대한 사전 합의를 해두었다면, 해당 합의에 따라 수수료 반환 여부가 결정된다. 이는 계약 전에 명확한 합의를 하는 것이 중요한 이유이다.
전세 계약 파기 법적 조치
사전 합의가 없고, 중개수수료 반환에 대해 분쟁이 발생한 경우, 법적 조치를 고려할 수도 있다. 그러나 법적 절차는 시간과 비용이 들기 때문에, 가능하다면 분쟁 해결을 위한 협상을 우선적으로 고려하는 것이 좋다.
최종적으로, 전세계약 파기 시 중개수수료 문제는 다양한 요소에 의해 영향을 받으므로, 계약 체결 전과 체결 후 모두에서 신중한 접근이 필요하다. 가능하다면 계약 체결 시 중개업자와의 사전 합의를 통해 미래의 분쟁 가능성을 최소화하는 것이 바람직하다.
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