2022년을 기점으로 재개발에 대한 관심이 줄어들고 있는 현 상황에서 부동산 시장의 얼어붙음과 금융사의 대출 제한 등으로 새로운 부동산 개발이 어려운 시대입니다. 이번 포스팅에서는 재개발 절차 및 모아주택 모아타운 대해서 알려드리겠습니다.
재개발의 필요성
현 시점에서 부동산 개발이 얼어붙었음에도 불구하고 재개발은 국가와 민간 당사자들에 의해 시행되는 중요한 정비사업 중 하나로 낙후된 지역의 개선과 철거가 필요한 건축물의 대체를 통해 도시 환경을 향상 시키는데 중요한 역할을 합니다.
재개발이란
재개발의 개념을 간단히 정리하면, 주로 상업 시설이나 공업 지역에서 주거 환경을 개선하고 상권을 활성화하며 도시 환경을 개선하기 위한 정책입니다. 이것은 일반적으로 재건축과 비슷한 것처럼 보일 수 있지만 엄연히 다른 개념입니다.
재건축이란
재건축은 일반적으로 하나의 건물을 철거하고 새로운 건물을 지어내는 것을 의미합니다. 그러나 재개발은 정비기반 시설을 전면적으로 교체하고 개발 작업을 수행하는 것이 주요한 차이점입니다.
요즘에는 도시 정비 프로젝트가 늘어나고 있으며 도심 지역에서 낙후된 지역을 매입하고 투자하여 수익을 창출하는 사례도 많이 나타나고 있습니다. 그러나 재개발은 일반적으로 10년 이상의 장기 프로젝트로 진행되며 정책적, 상업적 관련성을 고려해야 하므로 투자 시 주의가 필요합니다.
재개발 절차
재개발 절차는 크게는 4단계로 구성됩니다. 일반적으로 사업 준비 단계와 시행 계획 단계에서 많은 시간이 소요되므로 이러한 단계를 성공적으로 거치면 빠른 재개발 진행이 가능합니다.
먼저, 기본 계획 수립이 중요한데, 이 단계는 본인의 개인 의사로 진행할 수 없습니다. 지방 자치 단체장이 해당 지역에서 주거 환경 개선이 필요한 경우 5년 또는 10년마다 기본 계획의 타당성을 판단하게 됩니다.
이러한 타당성 평가를 통과한 후에는 심의 과정을 거쳐야 합니다. 그 후, 지방 자치 단체장이나 특별시장에서 해당 지역을 정비 구역으로 지정하고 관련 계획을 준비합니다.
정비 구역으로 지정되는 경우, 주로 건물 상태가 나쁘거나 노후화된 지역, 50세대 이상의 철거민이 정착한 지역, 정비 기반 시설이 부족하여 천재지변 시에 대비하거나 관리가 어려운 지역을 대상으로 합니다.
재개발 절차 4단계
- 기본 계획 수립: 이 단계에서는 지방 자치 단체장이나 특별시장 등의 관할 지역에서 주거 환경 개선이 필요한 경우, 5년 또는 10년마다 기본 계획의 타당성을 판단하게 됩니다.
- 타당성 평가와 심의: 기본 계획이 타당성 평가를 통과하면, 해당 지역을 정비 구역으로 지정하기 위한 심의 과정이 진행됩니다. 이 때, 건물 상태가 나쁘거나 노후화된 지역, 50세대 이상의 철거민이 정착한 지역, 정비 기반 시설이 부족하여 천재지변 시에 대비하거나 관리가 어려운 지역이 대상이 됩니다.
- 정비 구역 지정 요건: 정비 구역으로 지정되기 위해서는 각 구역이 60개 이상의 호수를 가지고 있거나 면적이 만 제곱미터 이상인 경우에 지정됩니다. 노후화된 건물의 비율이 33.3% 이상이거나 주택 접도율이 30% 이상인 지역도 정비 구역으로 지정될 수 있습니다.
- 추진 위원회 구성: 정비 구역으로 지정된 후, 추진 위원회가 구성되어 본격적으로 재개발 사업이 추진됩니다.
또한, 이러한 정비 구역으로 지정되기 위해서는 각 구역이 60개 이상의 호수를 가지고 있거나 면적이 만 제곱미터 이상인 경우에 지정됩니다.
노후화된 건물의 비율이 33.3% 이상이거나 주택 접도율이 30% 이상인 지역도 정비 구역으로 지정될 수 있습니다. 이러한 요건을 충족하면 추진 위원회가 구성되어 본격적으로 재개발 사업이 추진됩니다.
재개발 절차 10단계
- 정비구역 지정
- 조합설립 추진위원회 구성
- 조합 설립
- 시공사 선정
- 사업시행계획 인가 득
- 분양공고 및 분양 허가 신청
- 관리처분계획인가 득
- 일반 분양 모집
- 준공 및 입주
- 조합의 해산
보다 구체적인 부분으로 10단계로 구분하면 다음과 같습니다.
모아주택 모아타운 정책
새로운 시장이 도입한 정책인 모아타운, 모아주택은 기존의 개발 정책을 유지하면서 더 나아가, 사업 요건을 충족하지 못하는 지역을 작은 단위로 나누어 개발하는 개념입니다.
이 접근 방식은 사업 요건을 충족하지 못한 지역에도 개발 기회를 제공하고, 구역을 세분화함으로써 요건을 충족하는 지역이 나타날 수 있는 장점을 가지고 있습니다.
해당 정책의 주요 대상은 노후도가 50% 이상인 지역 중 면적이 10만 제곱미터 이상인 곳입니다.
구체적으로 설명하자면, 작게 나누더라도 최소한의 필지 이상은 개발해야 한다는 원칙을 따릅니다. 이 모아타운은 주로 자율주택형, 가로주택형, 소규모 재건축형, 소규모 재개발형으로 분류됩니다.
모아주택 모아타운의 장점
이 정책의 주요 장점은 재개발과 비교하여 시간과 복잡성이 상대적으로 적어 빠른 사업 진행이 가능하다는 점입니다.
기존의 재개발 사업은 보통 10년 이상 소요되지만, 해당 정책은 4년 이내에 사업을 추진할 수 있는 빠른 진행이 가능한 것이 특징입니다.
이러한 신속한 사업 진행으로 거주민들은 장기적인 계획을 수립할 수 있으며, 낙후된 지역의 인프라 구축도 신속하게 이루어질 수 있습니다. 또한 용적률을 완화함으로써 건설업체의 사업성을 최대화할 수 있습니다.
더불어, 노후도를 완화하고 사업 범위를 확대하므로 노후화가 진행 중이었던 지역도 개발이 가능합니다.
주로 노후화된 지역은 주차 시설 및 기반 시설 부족이 문제였는데, 해당 정책을 통해 국비와 지방비를 활용하여 이러한 시설을 지원할 수 있습니다.
| 장점 | 모아주택 및 모아타운 정책 | 지원 정책 |
|---|---|---|
| 사업 진행 속도 | 재개발에 비해 상대적으로 빠름 | 공공설비 건설에 따른 금전적 부담 경감 |
| 사업 기간 | 기존 재개발 사업은 일반적으로 10년 이상 | 모아 주택 및 모아 타운 정책은 4년 이내 가능 |
| 인프라 구축 속도 | 빠른 사업 진행으로 신속한 인프라 구축 가능 | 국가로부터의 지원으로 인프라 구축 가속화 |
| 용적률 완화 | 용적률 완화로 건설업체의 사업성 최대화 | 지원 정책으로 건설 비용 부담 경감 |
| 노후 지역 개발 가능 | 노후화가 진행 중이었던 지역도 개발 가능 | 노후 지역에도 공공설비 지원 가능 |
| 주거 환경 향상 | 더 나은 주거 환경과 생활 편의성 증진 | 지역 주민들의 생활 편의성 향상 |
| 국가 및 지역 지원 혜택 | 국가와 지방비를 활용한 건설 비용 지원 | 공공설비 건설에 따른 금전적 부담 경감 |
지역 주민으로서, 우리 지역에서의 공공설비 건설이 많은 금전적 부담을 초래할 수 있다는 걱정을 가지고 있습니다. 그러나 국가에서 이를 지원해주는 정책이 있다면 이러한 부담이 상당히 경감될 수 있습니다.
이러한 지원 정책은 지역 주민들에게 큰 도움을 주는 측면이 있습니다. 예를 들어, 주차 시설이나 기반 시설의 부족으로 고생하는 지역 주민들에게 국가로부터의 지원이 제공된다면, 이로써 건설에 따른 비용 부담이 줄어들 것입니다.
이것은 지역 주민들이 더 나은 주거 환경과 생활 편의성을 즐길 수 있도록 도와주는 중요한 점입니다.
이번 포스팅에서는 재개발 절차 및 모아주택 모아타운 대해서 알아봤습니다. 앞으로 지역 주민들은 국가에서 제공하는 지원 정책을 활용하여 지역의 인프라와 환경을 향상시키는 데 기여할 수 있을 것으로 기대합니다.
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