이번 포스팅에서는 장기보유 특별공제율 다주택자, 토지, 상가, 농지, 사업용토지, 비사업용토지 등 대해서 알아보도록 하겠습니다. 내가 물건을 취득하고 장기적으로 보유하고 있다면 양도소득세를 줄여주는 제도를 장기보유 특별공제라고 합니다.
장기보유 특별공제란?
조금 더 정확하게 말씀드리자면 장기보유특별공제제도는 자산의 보유 기간이 3년 이상인 장기 보유 자산에 대하여 양도소득금액을 산정할 때 일정액을 공제해 주는 제도입니다. 이 제도의 주요 목적은 건전한 부동산 투자 및 소유 행태를 유도하는 것입니다.
소득세법에서는 토지와 건물을 포함한 등기된 양도자산에 대해 이 제도를 적용하고 있습니다. 보유 기간이 3년 이상인 자산에 대해서는 양도차익의 2%에 경과연수를 곱한 비율만큼 공제를 해주고 있습니다. 예를 들어, 4년 이상 5년 미만 보유한 자산의 경우 8% (2% × 4년)를 양도차익에서 공제받을 수 있습니다.
더욱 주목할 점은 15년 이상 보유한 자산에 대해서는 양도차익의 30%를 공제해준다는 것입니다. 특히, 양도소득세가 과세되는 1세대 1주택의 경우, 보유 기간에 따른 경과연수×8%를 적용하며, 10년 이상 보유한 경우에는 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다.
장기보유 특별공제율
장기보유특별공제제도는 장기적인 부동산 소유를 장려함으로써, 부동산 시장의 안정성을 높이고, 투기적인 투자를 줄이는 데 기여합니다. 이러한 제도를 잘 이해하고 활용한다면, 부동산 투자에서 더 큰 이익을 얻을 수 있습니다.
2020년부터 장기보유특별공제에 중요한 변화가 생겼습니다. 기존에는 1세대 1주택 고가주택 기준으로 다주택자와 동일하게 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었지만, 2020년부터는 2년 이상 실거주하는 조건이 추가되었습니다. 이에 따라, 2년 이상 실제로 거주하지 않는 경우, 다주택자와 마찬가지로 최대 30%까지의 공제만 적용받게 됩니다.
2021년부터는 이러한 요건이 더욱 강화되었습니다. 이전에는 2년 실거주 후에는 나머지 기간 동안 단순히 보유만 하면 되었지만, 2021년 이후로는 보유 기간과 거주 기간을 각각 40%씩 나누어 최소 10년 이상 거주해야 80%의 혜택을 받을 수 있게 변경되었습니다.
단순히 부동산을 보유하는 것이 아니라, 장기간 실제 거주하는 것을 장려하기 위한 조치로 볼 수 있습니다. 장기보유특별공제는 국세청 홈택스에서 양도세 모의계산에서 함께 계산해 볼 수 있습니다.
1세대 1주택 기준
- 1세대 1주택 기준은 3년부터 보유기간 공제율 12%와 거주기간 공제율 12%를 합산해서 공제율을 적용하며 매년 보유기간 공제율 4%와 거주기간 공제율 4%가 증가하여 최대 80%를 공제받을 수 있습니다.
| 보유기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 | 합계 공제율 |
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 | 40% | 40% | 80% |
다주택자 장기보유 특별공제
- 다주택자 장기보유 특별공제는 보유기간 3년부터 공제율 6%가 적용되며 최대 15년까지 매년 2%의 공제율 증가 혜택을 받아서 최대 30%의 공제를 받으실 수 있습니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 | 30% |
토지 장기보유 특별공제
- 토지 장기보유 특별공제는 보유기간 3년부터 공제율 6%가 적용되며 최대 15년까지 매년 2%의 공제율 증가 혜택을 받아서 최대 30%의 공제를 받으실 수 있습니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 | 30% |
상가 장기보유 특별공제
- 상가 장기보유 특별공제는 보유기간 3년부터 공제율 6%가 적용되며 최대 15년까지 매년 2%의 공제율 증가 혜택을 받아서 최대 30%의 공제를 받으실 수 있습니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 | 30% |
농지 장기보유 특별공제
- 농지 장기보유 특별공제는 보유기간 3년부터 공제율 6%가 적용되며 최대 15년까지 매년 2%의 공제율 증가 혜택을 받아서 최대 30%의 공제를 받으실 수 있습니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 | 30% |
비사업용토지
먼저, 비사업용토지란 무엇일까요? 간단히 말해서, 토지 소유자가 그 토지를 사업 목적으로 사용하지 않을 때 그 토지를 ‘비사업용토지’라고 합니다. 예를 들어, 농지를 소유하고 있지만 농사를 짓지 않거나, 도시에 거주하면서 임야를 보유하고 있는 경우, 또는 건물이나 주차장 등으로 사용하지 않고 비어있는 나대지가 비사업용토지에 해당합니다. 이러한 비사업용토지의 양도차익에 대해서는 양도세를 중과하는 것이 일반적입니다.
그렇다면 비사업용토지를 어떻게 판단할까요? 여기에서는 농지, 임야, 나대지를 중심으로 사업용토지로 인정받는 요건을 살펴보겠습니다.
농지
농지를 사업용토지로 인정받으려면, 농지를 팔기 직전의 3년 중 2년 이상, 또는 직전 5년 중 3년, 혹은 토지 보유기간의 60% 이상을 사업용으로 사용해야 합니다. 여기에는 ‘재촌'(농지 소재지나 인근 지역에 거주)과 ‘자경'(농지소유주가 직접 농사를 짓는 것) 요건이 포함됩니다.
임야
임야는 농지와 달리 자경요건은 없고, 재촌요건만 존재합니다. 이는 팔기 직전의 3년 중 2년 이상, 또는 직전 5년 중 3년, 혹은 보유기간의 60% 이상을 임야 소재지(연접지역 및 30km 이내 포함)에 거주한 경우를 의미합니다.
나대지
대지의 경우, 건물을 짓거나 주차장 사업 등 생산활동에 사용되어야 사업용토지로 인정됩니다. 따라서 아무런 활용 없이 비어있는 나대지는 비사업용토지로 분류됩니다.
또한, 상속받은 농지의 경우에는 특별한 조건이 적용됩니다. 부모님의 사망일로부터 5년 이내에 팔 경우, 사업용토지로 간주하여 양도세가 과세됩니다. 부모님이 재촌·자경한 농지, 임야, 목장 용지를 상속받은 경우도 마찬가지입니다. 단, 도시지역 내의 토지는 제외됩니다.
사업용토지
현재 사업용토지는 보유 기간에 따라 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 양도세율은 6~45%로 적용됩니다. 반면, 비사업용토지의 경우, 장기보유특별공제는 적용되지만, 양도세율은 10%포인트 가산되어 16~55%의 세율로 과세됩니다.
중요한 변화가 예정되어 있는 내년부터는 비사업용토지에 대한 중과세가 더 강화될 예정입니다. 세법 개정안에 따르면, 2023년 1월 1일 이후에 양도하는 비사업용토지는 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 세율은 기본세율에 20%포인트가산하여 26~65%로 중과될 예정입니다.
실제 예를 들어보겠습니다. 15년 이상 보유한 양도차익이 7억 원인 토지의 경우, 올해 사업용토지나 비사업용토지 모두 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 비사업용토지는 10%포인트 더 높은 세율이 적용되어, 사업용토지 대비 약 4,800만 원 더 많은 양도세를 납부해야 합니다.
내년부터는 이 차이가 더욱 커집니다. 같은 비사업용토지라도 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 20%포인트 중과되기 때문에, 양도세가 1억 7,870만 원이나 더 늘어날 수 있습니다.
장기보유 특별공제율 다주택자, 토지, 상가, 농지, 사업용토지, 비사업용토지 등에 대해서 알아봤습니다. 내년부터는 또 다시 한번 양도소득세에 대한 개편이 예고되었는데요.
이러한 상황에서 토지 소유주분들은 자신의 토지가 비사업용토지인지를 판단하고, 세법개정 추이를 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다. 올해 안에 매도 결정을 하거나 사업용토지로 전환하는 것이 세금 절약에 도움이 될 수 있습니다.
▶ 2024년 신생아 특례 대출 구입자금 전세자금 조건 및 금리
▶ 생애최초 취득세 감면 조건 신청 서류 및 실거주 조건
▶ 아파트 보유세 재산세 및 종합부동산세(종부세) 기준 부동산 공시지가
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