임대차3법 전세계약연장 및 계약갱신청구권, 묵시적갱신

과거에는 전세금에 대한 보호 방법이 부족하여 많은 사람들이 전세금을 돌려받지 못하고 피해를 입는 경우가 빈번히 발생했습니다. 이런 문제를 해결하고 전세금을 보호하기 위해 임대차3법이 도입되었습니다.

임대차3법 전월세 상한제 계약갱신요구권

임대차3법

전세금은 주로 큰 금액이 소요되는 경우가 많아서, 세입자와 임대인의 권리와 의무를 명확하게 규제하는 법률이 필요했습니다. 오늘은 임대차3법과 관련된 내용 및 전세계약연장과 묵시적갱신, 그리고 계약갱신청구권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

임대차3법 (주택임대차보호법)

임대차3법은 세입자의 권리를 강화하는 목적으로 도입된 제도로, 전세금을 이용해 주택에 거주하는 사람들의 상대적으로 약한 입장을 고려하여 그들의 권리를 보호하려는 노력의 일환입니다.

임대인의 입장에서는 이 제도가 다소 불리할 수 있다는 시각도 있지만, 정부는 세입자 보호를 위해 이를 개정하여 도입한 것이 바로 임대차3법입니다. 이 개념이 어려워 보일 수 있지만, 하나 씩 해석해보면 그렇게 어렵지 않은 제도입니다.

임대차3법 전월세 신고제

  • 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원이 넘는 임대차 계약에 대해서 임대차 신고를 의무 적용 하도록 한 법안 (전국 광역시 및 경기도 외 도 지역, 관할 군 지역을 제외)

전월세 신고제는 전국 광역시 및 경기도 외 도 지역, 관할 군 지역을 제외하고 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원이 넘는 임대차 계약에 대해서 임대차 신고를 의무 적용 하도록 한 법안입니다.

계약 당사지 인적 사항 및 임대 목적물 정보, 임대료 및 계약기간 등의 상세한 계약내용을 함께 기재해야 하며, 임대차 계약을 맺은 날로부터 30일 내에 소재지 지자체에 방문하거나 온라인 부동산거래관리시스템에서 신고해야 합니다. 기존에는 매매 거래 시 실거래가 신고를 했지만 부동산 임대차 계약 시에도 신고하도록 되었습니다.

계약서 제출로 신고 가능하며, 공인중개사 등의 대리 신고도 가능합니다. 만약 미신고 시에는 과태료 4~100만 원 등의 과태료가 부과 될 수 있습니다.

임대차3법 계약갱신청구권

  • 세입자가 거주 한지 2년이 지나면, 집 주인이 입주하는 이유를 제외하곤 2년 더 연장 신청을 하는 법

간단하게 설명하면, 계약 갱신 청구권에 해당하는 이 제도는 세입자가 거주 한지 2년이 지나면, 특별한 이유가 없는 한 집주인이 계약을 거부할 수 없게 끔 하는 것입니다.

다만, 이 규정은 1회에 한하여 적용되며, 이후에는 해당 효력이 없어집니다.

임대차3법 전월세 상한제

  • 임대료는 2년마다 최대 5%를 상한으로만 적용시켜서 인상시킬 수 있는 법

또한, 전월세 상한제도가 추가되어 임대료를 최대 5%까지 인상할 수 있습니다. 부동산 시세 상승과는 관계없이, 임대인은 법적으로 최대치 임대료를 인상할 수 있는 제한을 받으므로 세입자의 권리를 보호할 수 있습니다.

다양한 상황을 고려할 때, 임대인과 세입자의 사회적 입장 및 상황을 고려하면, 세입자 측에 더 많은 보호와 권리 보장을 지원해야 할 것입니다.

임대차3법 전월세 상한제

전세계약연장 (묵시적갱신)

  • 세입자가 거주기간 지났지만 임차인이 퇴거의사를 밝히지 않는다면 같은 조건 연장으로 보는 묵시적갱신

전세계약연장 방법 중 묵시적갱신이란 세입자가 2년 동안 거주한 후 별도로 종료 의사를 표현하지 않으면 자동으로 묵시적 갱신이 발생하여 2년간의 추가 거주 기간이 보장됩니다. 이 때, 전세계약 내용은 그대로 유지되며 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다.

계약갱신청구권+묵시적갱신

계약갱신청구권은 매우 중요한 주거 관련 제도입니다. 계약갱신청구권을 행사할 때, 적어도 종료일 6개월 전까지 임대인에게 구두로 통보를 하는 의무가 부여되어 있습니다.

이러한 절차를 거친 후에도 계약이 종료되더라도, 1회에 한하여 2년 동안은 묵시적 갱신을 통해 추가적인 전세계약연장이 가능하도록 되어 있습니다.

임대인3법 갱신 시 (집주인) 거부 가능

다만, 이런 규정은 1회에 한정된 것이며, 2회부터는 임대인이 적절한 이유로 세입자의 재계약을 거절할 수 있습니다. 그러나 세입자가 반드시 전세계약연장을 해야 하는 것은 아닙니다. 임대인의 직계 존·비속이 직접 거주하고자 할 경우에는 세입자의 재계약 거부를 합당한 사유로 인정할 수 있습니다.

임대차3법 전월세 신고제

집주인 임대계약 연장 거절 사유

규정(개정 주임법 제6조의3제1항)에 따른 경우 요약

  1. 1호: 임차인이 월세를 연속하여 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우.
  2. 2호: 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임대한 경우.
  3. 3호: 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우, 단, 일방적인 보상은 제외.
  4. 4호: 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 일부 또는 전부를 타인에게 전대(판매 또는 임대)한 경우.
  5. 5호: 임차인이 임차한 주택의 일부 또는 전부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우.
  6. 6호: 임차한 주택의 일부 또는 전부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우.
  7. 7호: 임대인이 철거 또는 재건축 등의 이유로 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 공사 계획을 구체적으로 고지하고 그에 따른 경우.
  8. 8호: 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우.
  9. 9호: 임차인이 중대한 의무 위반 또는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우, 예를 들어 인테리어 공사를 동의 없이 진행하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우.
  10. 그 밖에 임차인의 임대차를 계속할 수 없는 경우, 1호부터 8호 이외의 다른 이유로 인한 경우.

임대차3법 후기

주거의 목적이란 우리가 살면서 처음부터, 끝까지 반드시 필요한 환경이라고 생각합니다. 이런 내용에 대해 잘 이해하고 숙지하는 것이 좋으며 임차인의 기준에서는 소중한 주거자금을 지키는 방법 그리고 전세계약연장에 대한 부분의 효력이나 반대의 경우도 인지를 하고 계셔야 도움이 됩니다.

전세계약은 세입자들에게 가장 중요한 주거 환경에 관련된 사안 중 하나입니다. 갑작스럽게 임대료를 크게 인상하거나 재계약을 하지 않는다면, 세입자들은 주거 환경을 잃게 될 수 있습니다. 우리 사회는 세입자들의 어려움을 고려하여 그들을 보호하고 권리를 법적으로 보장하기 위해 임대차 3법을 개정하여 제도화한 것입니다.

세입자들이 안정적인 주거 환경을 유지하고, 갑작스러운 재계약 변동으로부터 보호받을 수 있도록 이러한 제도가 마련되어 있다는 점을 기억해야 합니다. 이는 주거의 안정성과 공정성을 지키는데 기여하는 중요한 조치 중 하나입니다.

다만, 집주인이 임대사업자에 속한다면 직접 거주할 수 없기 때문에 이 경우에 해당하지 않습니다. 보증금 또한 최대 5% 이상 인상할 수 없으므로, 이 부분은 세입자가 자신의 권리를 지키기 위해 알아두어야 할 사항 중 하나입니다.

임대인과 임차인 모두 서로의 권리와 의무를 이해하고 숙지하여, 잠재적인 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 정당하게 자신의 권리를 주장하는 것은 올바르지만, 상호간의 의무를 충실히 이행할 때에야 서로의 권리와 의무를 존중하고 협력할 수 있을 것입니다.

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