오피스텔 주택수 제외 소형 주거용 오피스텔 주택수 포함 여부1가구 2주택 여부에 대해서 알아보도록 하자. 정부의 부동산 완화 정책에 힘입어 부동산 경기도 슬슬 제자리를 찾아가려고 준비하고 있는 듯 해보인다. 실제로 1월에만 미분양주택 입주률이 70%를 채웠다는 기사를 봤다.
지난 1월 10일 정부의 부동산 정책 발표의 영향이 큰 것으로 보여지는데, 어떤 내용을 담고 있는지 알아보도록 하자.
오피스텔 주택수 제외
오피스텔 주택수 제외 소식은 이미 오래전부터 중요하게 다뤄져 오던 내용이다. 오피스텔은 공부상 업무용시설이기 때문에 실제 사용 방식 여부와는 관계 없이 주택 청약 시에는 비주택으로 간주된다.
다만 이전 정부에서는 양도세 및 취득세 등에 있어서 주택로 간주해 중과세 부담이 되는 경우가 대부분이었다.
오피스텔 주택수
단독주택을 비롯하여 다가구, 다세대 및 빌라, 아파트 등 보편적인 공동주택과 근래에 들어서는 도시지역에 근접하여 출퇴근이 용이한 소형가구에 특화된 도시형생활주택까지 다양항 주거형태의 일종이 있다.
20년 8월 이후부터 세법 개정으로 인하여 오피스텔, 아파트 분양권을 포함하여 보유한 현황에 따라 세금에 큰 차이가 있었지만, 최근 부동산 대책으로 주거용 오피스텔 주택수 제외 정책이 발표되면서 크게 이슈가 되고 있다.
법적으로 오피스텔은 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나뉘어서 세법을 달리하도록 되어 있지만, 주택수 포함 제외에 따라 규제에 해당하게 되면 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등에서 중과세율을 적용받게 된다.
오피스텔 주택수 제외 대상
- 2024년 1월 부터 2025년 12월 준공된 실평수 60㎡ 이하,
- 수도권은 6억 지방은 3억 이하인 다가구 주택, 공동주택(아파트 제외),
- 주거용 오피스텔은 최초 구입 시 취득세, 양도세, 종부세 산정할때 주택수 산정에서 제외한다.
오피스텔은 업무용으로 사용하게 되면 주택수에 포함이 되지 않는다.
보통 주거용 오피스텔 주택수는 재산세 주택분 과세, 전입신고, 용도 변경신청서 등으로 확정하게되는데요. 취득시점에서는 건축물 용도 업무용으로 판단하여 제외되오나 이와같은 변경으로 인하여 과세 기준을 다르게하고있다.
기축 주택이 아니라 신축 준공된 60제곱미터 이하의 주택(다가구 주택, 도시형생활주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔)이다. 단 아파트와 업무용 오피스텔도 제외된다.
그리고 신축이 아닌 25년 12월까지 최초 구 기존 소형 주택을 구입해서 임대등록을 할 경우에도 주택수에서 제외하게 된다.입할 시에만 적용된다.
중과에만 영향이 없으며, 특례는 그대로 무주택자가 아닌 이상 비적용되니 참고하는것이 좋겠다.
2024년 1월 10일부터 25년 12월 31일까지 지방에서 준공후 미분양 주택(오피스텔 해당 안됨.) 85제곱미터 이하와 6억원 이하의 주택을 최초로 구입할 경우에 주택수에서 제외된다.
오피스텔주택수 포함
부동산이 상승기가 되면서 주택에 대한 규제가 심각해지다 보니 이를 대체할 수 있는 오피스텔로 많은 관심이 쏠리기도 했다. 하지만 부동산 침체기인 현재에는 그 관심도가 매우 많이 떨어진 상태이다.
높은 부동산시세를 형성하고 있는 서울권의 경우에도 오피스텔은 급매 물건 등이 많이 나오고 있는데, 이와 관련해 주거용 오피스텔주택수 포함여부를 알아보겠다.
오피스텔은 법적으로 업무시설로 분류가 되기 때문에 주택법에 의해서 법의 적용을 받는 것이 아닌 건축법의 적용을 받는 일반 건물이라고 생각하면 된다.
도시가스나 화장실 등을 구비해서 거주할 수 있도록 구조를 설계해 공급하는 경우가 많은데, 이처럼 주거목적으로 설계 및 활용이 될 뿐 아니라 전입신고도 가능하기 때문에 주거용 오피스텔은 주택수에 포함된다고 볼 수 있다.
오피스텔 주택수 산정 기준
세법상 주택의 판단기준을 보면 공부상의 용도 구분과 관계없이 ‘실제용도’에 따라서 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있을 경우에는 주택수에 포함된다고 한다.
오피스텔 주택수 포함 여부 판정기준을 보면 다음과 같은 기준으로 과세관청에서 조사하고 판단하게 된다.
- 사업용 임대 여부
- 임차인 사업자 등록증 여부
- 임차인 대상 매출세금계산서 발행 및 부가세 신고 여부
- 세입자 실제 거주 여부
- 전기 사용여부
- 가스 사용여부
- 수도 사용여부
기타 행정상 정보
- 건축물대장상 오피스텔 여부
- 재산세 부과 기준
- 임차인 전입 여부
- 전력 및 가스료 부과 기준(사업용 기준)
- 오피스텔 건축 기준 부합 준공 여부
주거용 오피스텔은 주택으로 적용되므로 주택수에 포함됩니다. 업무용 오피스텔은 업무시설이므로, 주택수에서 제외됩니다. 즉 미포함입니다. 다만, 시가표준액 1억 미만인 경우 용도 관계 없이 예외 사항으로 주택수 산정에서 제외됩니다.
오피스텔 주택수 산정
| 구분 | 청약 주택수 산정 기준 | 재산세 산정 기준 | 재산세율 적용 기준 |
| 주거용 | 무주택으로 간주 | 공동주택가격의 60% 적용 | 0.1% ~ 0.4% |
| 업무용 | 해당 없음 | 건물시가표준액의 70% + 토지분 공시지가 70% 적용 | 건물: 0.25% + 토지: 0.2% ~ 0.4% |
오피스텔 주택수 산정에 대해서 청약은 무주택으로 간주하는데, 재산세 중과 부분에는 차이가 있습니다. 재산세는 납부 시점 기준으로 판단되며, 주거용인 경우가 상대적으로 좀 저렴합니다. 공동 주택 가격의 60%를 적용해서 0.1~0.4% 세율을 내는 것이 주거용, 건물시가 표준액 70% 적용 후 0.25% + 토지분 공시지가 70% 적용 후 0.2~0.4% 세율을 내는 것이 업무용 입니다.
청약시, 대출시, 취득세와 종부세, 양도세 계신 시 오피스텔주택수 포함 여부도 다루어보자.
청약시
- 포함 : 분양권(2018.12.11 이후 분양권)
- 비포함 : 오피스텔(주거용, 업무용), 분양권 (2018년 12.11 이전 분양권)
대출시
- 포함 : 분양권
- 비포함 : 오피스텔(주거용, 업무용)
- 취득세
- 포함 : 분양권 (2020.8.12 이후 분양권), 오피스텔 (2020.8.12이후 취득분으로 공부상 관계없이 실제이용상태 주거용)
- 비포함 : 오피스텔 (2020.8.12이전 취득분, 2020.8.12이후 취득분으로 공부상 & 실제이용상태 업무용)
- 종부세
- 포함 : 주거용 오피스텔(공부상)
- 비포함 : 분양권, 업무용 오피스텔 (공부상)
- 양도세
- 포함 : 분양권 (2021.1.1 이후 분양권), 오피스텔 (공부상 관계없이 실제이용상태 주거용)
- 비포함 : 분양권 (2021.1.1 이전 분양권), 오피스텔 (공부상 & 실제이용상태 업무용)
오피스텔 취득세 및 필요경비
오피스텔 취득세
오피스텔은 취득할 때에는 주거용이나 업무용이나 전부 업모용 건물로 보기 때문에 취득세 4%가 부과되는데 오피스텔은 준주택으로 간주되어 일반 취득세율을 적용 받는다. 취득세 외에도 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 추가로 부과하게 되어 오피스텔 취득세는 4.6% 단일 세율이 적용된다.
기존의 아파트나 빌라 등 어떤 종류에 주택이라도 여러 채 보유하고 있더라도 기존 주택을 보유한 상태에서 신구료 오피스텔을 취특할 때에는 업무용으로 보기 때문에 4.6%의 취득세를 일괄 적용하게 된다.
오피스텔은 취득 순서에 따라서 취득세가 달라지게 된다.
만약 무주택자라고 한다면 주택과 오피스텔 중 주택을 먼저 사고 오피스텔을 나중에 사는 것이 낮은 취득세를 적용받기 때문에 유리하다. 오피스텔을 취득할 때에는 어떤 시기에서 매매를 하던지 간에 4.6%의 단일 세율을 적용받기 때문이다.
오피스텔 양도소득세
업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔을 보유하고 있다가 팔 때에는 먼저 팔 던지 나중에 팔 던지 주택과 동일하게 취급하게 된다. 다시 말해 주거용 오피스텔이라고 해도 주택을 1개 보유한 것으로 보고 중과세를 적용 받게 된다.
만약 주거용 오피스텔 1채를 보유한 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택도 가능하고, 조정대상지역에서는 실거주 요건도 2년 적용된다.
오피스텔이 업무용이 아닌 주거용으로 인정을 받게 되면 다주택자로 인정되기 때문에 양도 시점에 상관없이 중과세율을 적용받고 세금폭탄을 받을 수 있기 때문에 주의해야 한다.
양도세 납부 시에 불이익이 발생할 수 있는 경우가 있다.
만약 오피스텔을 보유하고 2년이 지나고 과세 표준이 5억 초과 10억 이하라고 한다면 42%의 양도소득세를 적용 받는다. 하지만 조정 지역이면 2주택자라면 62%의 세율을 적용 받고, 3주택자라면 72% 까지 중과 받게 된다. 거기에다가 조정 지역에서 2주택자 이상은 장기보유 특별 공제도 배제된다.
신혼부부라고 가정한다면 둘 중 한명의 명의로 오피스텔을 소유할 때 감면이 가능하다. 본인 및 배우자가 집을 보유하지 않아야 하고 혼인을 앞둔 경우에 혼인 신고를 구입일 이후로 미루고 감면을 받을 수 있다. 대상이 되는 여부는 거래를 할 때 관할 관공서에 가서 본인이 직접 매매 신고를 하며 제출해야 알 수 있고 법무사를 통해서도 확인이 되니 참고하면 좋겠다.
감면 대상이지만 미처 알지 못하고 납부한 경우에는 5년 이내에 경정 청구를 통해서 환급을 받을 수 있다.
오피스텔 양도세 필요경비
- 취득세 뿐만 아니라 취득세에 따라 붇는 농어촌 특별세와 인지세 모두 필요 경비로 인정이 된다. 그러나 재산세, 종부세, 취득세 납부 지연 가산세는 미인정이 된다.
- 법무사, 세무사 수수료, 부동산 수수료 필요 경비 인정
- 법무사, 세마수 수수료는 반드시 전문 자격자가 발생한 현금영수증이 필요하다.
- 부동산 중개수수료는 취득, 양도 수수료만 인정되나 임차 수수료는 미인정된다.
- 법정 수수료보다 초과해서 지급하는 경우 초과분은 인정받기 쉽지 않다.
- 소유권 확보 소송비용, 재거축 철거 비용은 필요경비가 인정된다.
*감정평가 수수료, 대출이자, 임차인 퇴거 보상 비용, 중도금 선납 할인 비용, 매매계약 위약금은 필요경비에서 미인정 된다.
양도세 필요경비로 인정하는 자본적 지출은 주택의 구조를 개량하거나 확장, 증설한 것으로 볼 때만 가능하다.
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