우리가 오피스텔을 분양받게 되면 일반임대사업자와 주택임대사업자를 구분해서 발급 받는 경우가 생기곤 한다. 일반임대사업자는 오피스텔 개인사업자 부가세 환급을 받을 수 있는 부분인데 조건에 따라 혜택일수 있으며 단점이 될 수 있으니 함께 알아보도록 하자.
오피스텔 개인사업자란?
오피스텔 임대업을 하기 위해서는 개인사업자 등록을 해야는데 이것을 일반임대사업자 또는 주택임대사업자라고 한다. 임대업으로 일반임대사업자를 등록할 경우 개인사업자가 있어야지만 임대도 주고 나중에 환급도 받고 부가세 신고도 할 수 있기 때문이다.
일반임대사업자 혜택
일반임대사업자를 발급 함으로써 가장 큰 혜택으로는 부가세 환급을 말할수 있다.
오피스텔은 분양시 건축법에 따라 건물분의 10%의 부가세가 부과되는데 일반사업자를 내면서 부가세를 환급받을수 있다는 점이다.
요즘 분양하는 현장들은 기본 몇 억이 되기 때문에 부가세 또한 최소 몇 천만원 정도를 환급 받을수 있기에 결코 작은 돈이 아니다.
일반임대사업자 의무기간
- 일반임대사업자 의무기간 10년
- 혜택으로는 건물분 부가세 10% 환급
- 주택임대사업자 의무기간 10년
- 혜택으로는 취등록세 감면 및 양도세 주택수 미포함
주택임대사업자도 마찬가지지만, 일반임대사업자도 10년동안의 임대 의무기간이 있다.
즉, 10년동안 의무기간을 주는 대신 건물분의 부가세 10%를 환급해주는 방법이라고 보면 된다.
일반임대사업자는 10년동안 전입신고는 불가하기때문에 전입신고를 하지않고 세금계산서를 발행해야 하는 임차인을 구해야 한다. 상가의 경우 사업자와 사업자가 임대차계약서를 작성하는데 이러한 방식이라고 보면 된다.
이렇게 10년동안 의무기간을 거쳐야 하며 10년의 임대기간을 마친 후엔 의무 기간을 채웠기 때문에 이 후 전입신고를 해도 과태료가 부과되지 않는다.
만약 의무기간동안 주거용으로 사용하다 적발될시에는 3천만원의 과태료가 발생되니 주의하도록 하자.
일반임대사업자 단점
- 일반임대사업자 발급 오피스텔은 세입자 전입신고가 불가능합니다.
일반임대사업자의 가장 큰 단점은 임차인을 구하기 어렵다는 것인데 전입신고가 불가하며 전세로 놓을 경우엔 전세자금대출도 불가하기 때문에 자금이 많은 분들만 입주하실수 있게 된다.
전입신고가 불가하기 때문에 전세권설정을 통해 보증금을 보호 받아야하며 전세권설정 비용도발생하게 된다. 월세여도 전입신고 하시려는 분들이 많기에 맞는 임차인을 구하기가 쉽지가 않다.
일반임대사업자를 하는 이유
오피스텔 일반임대사업자를 내는 이유는 주거용이 아니기 때문에 주택으로 보지않아 주택 수에 포함되지 않으며 종합부동산세에도 합산되지 않는다는 장점이 있기 때문이다. 따라서 사무실용도로 이용을 하시는 분들에게는 적합하다고 볼 수 있다.
일반임대사업자 등록방법
- 세무서 방문 신청 방법
- 관할 세무서 방문
- 분양계약서 사본, 신분증, 도장 지참 후 신청서 작성
- 홈택스 신청 방법
- 홈택스 홈페이지를 접속합니다.
- 상단 메뉴에서 신청/제출 선택
- 사업자등록 신청/정정 클릭
- 개인사업자 등록신청을 선택
- 정보 입력 후 신청완료하면 끝
- 발급된 사업자등록증은 며칠 후 세무서 방문 또는 홈택스에서 출력 가능
세무서 또는 국세청 홈택스로 신청하는 방법 이렇게 두가지가 있다.
우선 세무서는 관할세무서를 방문해야 하며 준비서류로는 분양계약서 사본, 신분증, 도장을 지참해야 한다.
홈택스 신청시는 홈페이지 상단에 신청 / 제출 메뉴 선택하고 사업자등록신청 / 정정을 선택한 후 사업자등록신청 / 정정 선택에서 개인사업자 등록신청을 클릭 하고 항목들에 정보를 입력하면 신청은 완료가 된다.
사업자등록증 원본은 세무서 방문이나 홈택스에서 출력해서 사용하시면 된다.
분양 오피스텔 개인사업자 부가세 환급 방법
| 순서 | 단계 | 설명 |
|---|---|---|
| 1 | 일반임대사업자 등록 | 오피스텔 분양 후 20일 이내에 일반임대사업자 등록 |
| 2 | 부가세 환급 신고 | 일반임대사업자 등록 후 부가세 환급 신고 |
| 3 | 초기 계약금 납부 후 환급 | 계약금 납부 금액의 10%에서 건물분의 10% 환급 |
| 4 | 중도금 납부 시 환급 | 중도금을 납부할 때마다 부가세 환급 신청 |
| 5 | 세무사 대리업무 이용 | 세무사에게 일정 금액을 지불하여 대리업무 처리 가능 |
| 6 | 홈택스 이용 | 직접 환급 신청 시 홈택스를 통해 일반임대사업자 등록 가능 |
| 7 | 조기환급 신청 | 분양 계약일로부터 20일 이내 사업자 등록 후 조기환급 신청 가능 |
| 8 | 조기환급 세액 | 건물분 세금계산서 공급가액의 10% 해당 세액 환급 |
| 9 | 조기환급 지급일 | 지급달 익월 25일까지 신청 시 다음달 15일 이내 환급 입금 |
오피스텔을 분양받고 오피스텔 개인사업자인 일반임대사업자를 신청한 후에 부가세를 조기에 환급받는 방법이 있는데 오피스텔 분양을 받은 시점으로부터 20일 이내에 일반임대사업자를 등록하고 부가세 환급 신고를 하면 된다.
부가세는 초기에 계약금으로 납부한 금액 10%에서 건물분의 10%를 환급 받고 그 이후 중도금 대출이 실행된다면 중도금을 납부할 때마다 환급을 받을 수 있다.
계약금 납부 이후 그 부담을 줄일 수 있다는 장점도 있지만 중도금을 납부할 때마다 조기환급을 받아야 하는 것을 귀찮아하시는 분들은 세무사에게 일정 금액을 지불하시면 보다 편리하게 세무사가 대리업무를 처리해주기에 쉽게 환급이 가능하지만 금액이 아까워서 스스로 하실 경우 홈택스를 통해서 일반임대사업자 등록도 가능하시니 참고하시면 될 것 같다.
오피스텔 일반임대사업자 부가세 환급시기, 환급일 (최초분양자,중도금납부일정에따라) 분양 계약일로부터 20일 이내 사업자 등록신청 후에 조기환급 신청할수 있다.
조기환급은 건물분 세금계산서 공급가액의 10%에 해당하는 세액이 환급 가능하다고 지급달 익월 25일까지 신청하면 다음달 15일 이내 환급분이 입금되게 된다.
일반임대사업자 부가세 환급 필요서류
필요한 서류로는 계약자 신분증, 부가세 환급받을 통장, 분양 계약서 원본 등이 필요하다.
등록 장소는 부동산 물건이 위치한 관할 세무서로 신청하시면 되고 또한 사무용 오피스텔이기 때문에 주택 수에 포함되지 않아 다른 아파트를 투자하시거나 본인이 주택을 1채 가지고 있을 때 1가구 2주택에 걸리지 않아 세금에 대한 혜택을 충분히 받아보실 수 있다는 장점이 있다.
현시점에서 다주택자들에게 세금을 강화하고 있기 때문에 일반임대사업자를 등록했을 때 현실적으로 가장 적합한 선택이 되실 수도 있을 것이다.
일반임대사업자 세금계산서 발행
월세 외 10% 부가세를 받게되는데 이에 따른 세금계산서 발행을 해야한다.
사업자등록 번호 or 주민등록 번호로 발행가능하며 1년에 두번 부가세 확정신고를 해야한다.
오피스텔 개인사업자 정기 신고 기한
보통 정기 신고 기간은 1기 7월 1일부터 25일까지이고 2기는 1월 1일부터 1월 25일까지로 신청하며 정기 신고 외에는 모두 조기환급신고로 들어가면 월별 조기환급신청이 가능하다.
세금계산서는 금액을 확인 후 국세청 홈택스 또는 모바일 앱인 손택스를 통해서도 신고가 가능하며 신고 기간은 계약금, 중도금 납부일 다음 달 25일까지이고 조기환급을 신청하신 분들이 부가세를 환급받는 기간은 15일 이내로 환급이 들어오기 때문에 이때는 여유를 가지고 조금만 기다려주시면 되겠다.
오피스텔 개인사업자 조기환급 방법
조기환급은 국세청 홈택스에서 쉽게 할 수 있다.
홈택스 사이트 접속 후 로그인 하고 세금신고 → 부가가치세 신고 → 일반과세자 신고를 클릭한 후 월별 조기환급 신고를 클릭한다.
홈택스에 사업자 번호가 등록되어 있는경우 ‘확인’을 클릭하면 정보가 자동으로 기재되고 등록되어있지 않은 경우 직접 입력하신 후 확인 버튼을 눌러준다.
정보가 잘 기재되었는지 확인 후 ‘저장 후 다음으로 이동을 클릭하고 매입처별세금계산서 합계표와 건물 등 감가상각자산 취득명세서 두개만 체크를 해주면 되는데 매입처별 세금계산서 합계표를 작성도 함께 알아보자.
매입처별 세금계산서 합계표 작성 방법
세금계산서 수취분 일반매입의 ‘작성하기’를 클릭해주고 전자세금계산서 자료조회를 클릭하게되면, 내가 전자세금계산서로 받은 내역을 확인 가능하다.
매입처수, 매수를 똑같이 작성해 준 뒤 공급가액도 똑같이 작성해주면 되며 공급가액을 입력하면 세액은 자동으로 입력되고 공급가액을 저장하고 난 뒤, 세금계산서수취분 고정자산 매입의 ‘작성하기’를 클릭한다.
건물, 구축물 부분과 세금계산서 수취분에도 똑같이 입력해주고 마찬가지로 공급가액만 입력하면 세액은 자동으로 입력된다.
세금계산서수취분 일반매입 금액이 사라지고 세금계산서수취분 고정자산 매입 부분에 금액이 입력된 걸 확인할 수 있으며 아래 입력된 환급받을 세액이 잘 입력되었는지 확인하고 환급받을 은행과 계좌번호를 입력한 뒤 ‘신고서 입력완료’를 클릭하면 신고가 완료된다.
일반임대사업자 폐업신고
폐업신고는 간편하게 온라인으로 홈택스를 통해 할 수 있고 해당 관할세무서 방문하여 방문신청 할 수도 있다.
간편하게 홈택스를 통해 폐업신고하는 방법은 로그인을 한 후, 국세증명, 사업자등록 세금관련 신청/신고 클릭하고 사업자등록 신청,정정,휴폐업을 클릭한 후 휴.폐업재개업 신고를 클릭하면 끝난다.
이상 오피스텔 개인사업자 부가세 환급시기, 환급일 대해서 알려드렸다. 반드시 알아두셔야 하는 부분이 초기 분양 오피스텔에 대해서만 부가세 환급이 가능하며 전체 금액이 아닌 건물분에 대한 부분만 환급이 된다는 것을 알아야 한다.
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