이번 포스팅에서는 아파트 취득세 감면 조건 및 계산기, 취득세율 대해서 알아보도록 하자. 요즘같이 내 월급은 오르지않고, 물가만 치솟는 시대에 수많은 아파트들 중 내집하나 마련하기 힘들다.
그 어려운 내집마련을 겨우했으나, 취득세를 내라고하니 세금이 얼마나 나올지 모르는 사회초년생들은 집값만 생각하는 경우가 있다. 다만, 생애 첫 주택인 경우 취득세 감면받을 수 있으니 그 조건과 취득세율을 알아보도록 하자.
취득세란?
- 토지, 건축물, 차량, 항공기, 부동산 등 자산을 취득하는 경우 납부하는 지방세 세금을 취득세라고 한다.
취득세란 무엇일까? 토지, 건축물, 차량, 기계장비, 항공기, 선박 등 일정 자산을 취득하게 되는 경우에, 당해 취득 물건의 소재지가 취득자에게 부과하는 세금으로 지방세에 속한다.
부동산을 취득하는 사람이라면, 반드시 아파트 취득세를 내야 한다. 이 기간은 잔금을 치르고 60일 이내에 납부해야 한다.
그리고 부동산을 취득하고 나서 소유권이전등기를 신청하기 위해 ‘취득세 납부 영수증’이 있어야 하기 때문에, 대부분의 사람들은 잔금일에 소유권이전등기를 신청하면서 납부하는 사람들이 많다.
또, 부동산 관련 세금 중에 가장 다양한 세율을 보여주는 세금이 바로 취득세라고 할 수 있는데, 제대로 세금을 알고 있지 않다면 부동산 소유권이전등기를 할 때 생각지도 못한 세금에 당황하거나 자금계획에 트러블이 생길 수도 있다.
물론 우리가 전문가처럼 알고 있을 필요는 당연히 없지만, 대략적으로 어느 정도의 세금이 발생하는지 정도는 우리의 돈이 나가는 것이다보니 알고 있어야지 부동산 매수/매도 시기, 가격 등을 미리 결정하는데 도움을 받을 수 있다.
아파트 취득세율
| 구분 | 취득세율 | |||
|---|---|---|---|---|
| 부동산 | 상속 | 농지 | 2.30 % | |
| 기타 | 2.80 % | |||
| 무상취득 | 비영리 | 2.80 % | ||
| 기타 | 3.50 % | |||
| 원시취득 | 2.80 % | |||
| 공유, 합유, 분할 | 2.30 % | |||
| 지목변경, 개수, 임시건축물 | 2.00% | |||
| 주택유상거래 (1,2주택) | 6억 이하 | 1.00 % | ||
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1.00 ~ 3.00 % | |||
| 9억원 초과 | 3.00 % | |||
| 주택중과세 1) | 유상거래 | 3주택 | 8.00 % | |
| 4주택 이상 법인의 취득 | 12.00 % | |||
| 그 밖의 원인 | 농지 | 3.00 % | ||
| 기타 | 4.00 % | |||
조정대상지역 2주택 이상, 비조정대상지역 3주택 이상의 경우엔 주택에 대한 취득세는 3%보다 훨씬 높은 중과세율이 적용되고 있다.
현재 다주택자들이 움직이기 어려운 이유기도 하다. 취득세 완화에 대한 내용은 계속 나오고 있긴 하지만, 아직까지 실제 적용된 부분은 없기 때문에 더 지켜봐야 되는 부분이기도 하다.
아파트 취득세 면적, 금액별 비교
| 주택 | 구분 | 취득가액 | 취득세율 | 농어촌특별세 (전용면적85m2초과만) | 지방교육세 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1주택자 | 6억이하 | 1% | 0.2% | 0.1% | |
| 6억 초과 9억 이하 | (취득가액 X 2/3억원 – 3) X 1/100 | 취득세의 1/10 | |||
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | |||
| 2주택자 | 조정대상지역 | 8% | 0.6% | 0.4% | |
| 조정대상 지역외 | 6억이하 | 1% | 0.2% | 0.1% | |
| 6억 초과 9억 이하 | (취득가액 X 2/3억원 – 3) X 1/100 | 취득세의 1/10 | |||
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | |||
| 3주택자 | 조정대상지역 | 12% | 1% | 0.4% | |
| 조정대상지역외 | 8% | 0.6% | 0.4% | ||
| 4주택자 이상 | 조정대상지역 | 12% | 1% | 0.4% | |
| 조정대상지역외 | 12% | 0.6% | 0.4% | ||
아파트 취득세 1주택자
무주택자가 1주택을 매수하게 되면 조정, 비조정 상관없이 기본세율 1~3%가 적용되게 된다.
하지만 가액에 따라서 큰 차이가 있는 만큼 본인이 어느 구간에 속하고 있는지는 당연히 알아야한다. 만약 6~9억 구간에 있는 부동산을 매수할 경우 어느 정도 취득세가 발생하는지 같이 알아보도록 하자.
6억 이하 구간 [1%] (85㎡ 이하 / 85㎡ 초과)
우선, 면적에 따라 차이가 있다.
6억 이하의 구간에선 취득세 1%가 적용되는 구간이기는 하지만, 면적에 따라서 농어촌특별세에 차이가 있다.
6억 ~ 9억 구간 [1~3%] (85㎡ 이하)
범위가 1~3% 범위 내에서 정해지기 때문에 금액이 얼마인지에 따라서 적용 취득세가 다르다. 쉽게 생각해보면, 6억에 가까울수록 1%에 가까워지고, 9억에 가까워지면 3%에 가까워진다고 생각하면 계산이 쉽다.
85㎡ 이하에 있어 7억/8억을 비교해 보자. 7억의 경우에는 취득세가 1,285만 원, 8억의 경우에는 2,050만 원 정도로 약 700만 원 정도 차이가 발생하게 된다. 이 구간부터는 단위에 따라서 취득세가 크게 차이 나기때문에, 계산을 미리 해보는 것이 좋겠다.
9억 초과 [3%]
3억 초과의 구간에서는 취득세 3%가 적용되는 구간이다. 10억의 부동산을 매수하는 경우 발생하는 취득세는 총 3,300만 원인데, 기본 취득세 3,000만 원에 지방교육세까지 더하게 되면 3,300만 원이 된다.
아파트 취득세 2주택자
2주택자의 경우엔 본격 중과구간이라고 생각하면 된다. 조정대상지역으로는 2주택부터 중과, 비조정은 3주택부터 중과가 시작된다.
물론 현재 조정대상지역의 경우, 강남, 서초, 송파, 용산만 해당되기 때문에 이외의 다른 지역에서는 비조정대상지역으로 묶이게 된다.
2주택까지는 중과가 안된 1주택자와 같은 세율에 해당하게 된다. 비조정과 조정 지역 같은 2주택의 경우에 취득세의 차이를 보면 3,300만 원 , 8,400만 원으로 대략 4,900만 원의 차이가 발생한다.
단순히 지역에 차이만 가지고 취득세가 약 5,000만 원이 차이를 불러오게 된다.
아파트 취득세 중과로 인해 다주택자의 발목이 얼마나 붙잡히고 있는지를 체감할 수 있는 부분이라고 할 수 있다.
아파트 취득세는 완화 될 수 있는것일까?
이번 정부에 들어서면서 취득세 완화안에 대한 언급이 계속 나오고는 있지만, 야당의 반대로 국회 통과가 지연되고 있는 상황이다.
이번 4월 총선이 여소야대로 끝나면서 취득세 완화도 이제 쉽지 않은 일이 됐다. 앞으로 여당이 진행하고자 하는 법안에 있어서 통과를 기대하기가 더 어려워지면서 어떤 말들이 오고 가는지 지켜봐야 할 것 같다.
아파트 취득세 감면 조건
| 감면 종류 | 주요 조건 | 세부 사항 | 감면 혜택 | 기타 유의 사항 |
|---|---|---|---|---|
| 생애최초 주택 취득 | – 연 소득 7,000만 원 이하 – 무주택자 첫 주택 매수 | – 주택 가액 12억원 이하 – 2025년 12월 31일까지 적용 | 최대 200만원 감면 | – 감면신청서, 주민등록등본, 주민등록초본, 가족관계증명서 제출 – 3년간 매각, 임대, 증여 불가 – 3개월 내 전입신고 필요 |
| 신혼부부 | – 단일 소득 5,000만 원 이하 – 부부 합산 소득 7,000만 원 이하 | – | 취득세 면제 | |
| 신생아 | – 출산일로부터 5년 이내 주택 구입 – 자녀 출생 1년 이내 주택 구입 | – 주택 가액 12억원 이하 – 1가구 1주택자 해당 – 생애 첫 아파트일 필요 없음 | 최대 500만원 감면 | – 가족관계등록부 등 법적 서류 제출 – 실거주 목적으로 구입 필요 |
이 표는 생애최초 주택 취득, 신혼부부, 신생아 취득세 감면의 조건과 혜택을 한눈에 볼 수 있도록 정리한 것이다. 각 감면 조건에 해당하는 경우 필요한 서류와 유의 사항을 참고하시는 것이 좋다.
가장 쉽게 접할 수 있는 아파트 취득세 감면 조건은 생애최초 취득세 감면에 대한 내용이다.
취득한 부동산의 명의자가 연 소득 7,000만 원 이하이며 기존 무주택자가 첫 번째 주택을 매수하는 경우가 이 조건에 해당된다.
생애 첫 주택 취득세 감면 조건은 소득 관계 없이, 취득 당시에 주택 가액이 12억원 이하 주택에 대해 2025년 12월 31일까지 최대 200만원 감면 혜택이 제공 된다.
원래는 소득 조건이 있었지만, 폐지가 되고 주택 가액 조건만 충족하면 되니 더 좋아졌다. 생애 첫 주택 취득세 감면 서류는 감면신청서와 함께 주민등록등본, 주민등록초본, 가족관계증명서가 필요하다.
이 서류를 제출하면 무주택 여부는 자동으로 확인된다. 신청을 하려면, 본인이 거주하고 있는 시군구청 납세과에 방문해서 관련 서류를 제출하면 된다.
그리고 주택을 취득 한 후 3년간 매각, 임대, 증여가 불가능하기때문에 실 거주를 반드시 해야 한다. 또 3개월 내 전입신고를 마쳐야 하고, 만약 전입신고를 하지 못한 경우엔 생애 첫 주택 취득세 감면에 대한 추징금까지 부과 받게 되니 꼭 주의해서 빠른처리를 해야겠다.
또 신혼부부이고 단일소득 5,000만 원 이하, 부부 합산 소득 7,000만 원 이하일 경우에는 취득세가 면제되는 혜택이 있다.
신생아 취득세 감면도 있는데, 2025년 12월까지 출산한 가구가 감면 대상이다. 그리고 출산일로부터 5년 이내 주택을 구입한 경우가 해당된다.
혹은 자녀가 출생한지 1년이 지나지 않은 가정도 해당된다. 주택 조건으로는 12억 원 이하인 주택이 조건으로 있다.
1가구 1주택자만 해당되고, 꼭 생애 첫 아파트일 필요는 없다. 마지막으로는 자녀의 출생이 가족관계등록부 등 법적 서류에서 확인되어야 한다. 자녀와 실거주 목적으로 구입할 때 취득세 감면 대상이 된다.
신생아 취득세 감면 조건에 해당된다면, 세금을 500만 원까지 감면받을 수 있다. 5억 원짜리 부동산을 구입했다면 세금으로 550만 원이 나오게 된다.
이 경우에는 납부할 세금이 없다고 보면 되겠다. 지방세 10%까지 감면받을 수 있기 때문이다. 다만 등기비용은 별도니 참고바란다.
아파트를 취득하게되면 소유권 이전 등기를 진행해야할텐데, 이때 법무사에게 일을 맡기게 될텐데, 이에 해당하는 수수료 및 처리 비용이 들 것이다. 이는 별도라고 생각하는 것이 좋다.
아파트 취득세 납부 기한
- 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내 취득세를 납부해야 한다.
그렇다면 아파트를 취득함으로 인해 발생한 아파트 취득세는 언제까지 납부해야 할까?
과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 확정된 취득세를 납부해야 한다. 취득세는 홈택스가 아닌 ‘위택스’를 통해서 온라인으로 납부할 수 있고, 위택스 홈페이지를 통해 신용카드 할부 기능을 통해 납입이 가능한 것은 물론이고, 특정 기간이 되면 여러 카드사에서 각종 세금 납입 이벤트도 진행하니, 취득세 납부 전에 해당 내용 확인해서 절세를 할 수 있다면 너무 좋겠다.
아파트 취득세 계산기 활용 방법
- 아파트 정보 선택
- 아파트의 크기와 보유한 주택의 수 선택
- 다양한 조건 중 해당 항목 선택
- 취득가액 입력
- 계산 버튼 클릭
- [취득세 계산] 버튼 클릭
- 결과 확인
- 계산된 취득세 결과 확인
예시 계산
- 85㎡, 7.5억 아파트 기준
- 취득세율 2%
- 취득세 15,000,000원
- 지방교육세 0.2%
- 지방교육세 1,500,000원
- 취득세: 1,650만원
전세사기 피해자 혜택
- 취득세 면제
- 최대 200만원 한도 (2026년 12월 31일까지)
- 공동임대주택으로 사용하는 경우
- 취득세의 50% 경감 (2026년 12월 31일까지)
취득세를 계산하기 위해 알아야 하는 다양한 조건들을 쉽고 간편하게 클릭만 하면, 선택한 내용에 맞춰서, 납부해야 하는 취득세를 간단하게 계산할 수 있다.
우선 계산하고자 하는 아파트(주택)의 정보를 선택한다. 취득세다보니 대부분이 매매일 텐데, 아파트의 크기와 해당 주택 외 보유한 주택의 수를 선택하고, 다양한 조건 중에 해당하는 것에 선택한 다음, 마지막으로 취득가액을 입력하면 된다.
그리고나서 화면 하단에 있는 [취득세 계산] 버튼을 눌러주기만하면 입력된 내용을 기준으로 간편하게 계산된 아파트 취득세 계산 결과를 확인할 수 있다.
85㎡의 7.5억짜리 아파트를 매매한 것으로 설정하고 계산을 해봤다. ‘시가표준액’의 경우 입력하지 않으면, 취득가액을 기준으로 계산이 된다. 위와 같이 설정한 후 확인해 본 계산 결과는 총 1,650만 원의 취득세를 납입해야 한다는 결과가 나왔다.
요즘 전세사기도 문제다. 전세 사기 피해자 대상에게 도움이 될만한 정보인데, 전세 사기 피해 주택을 취득하는 경우 2026년 12월 31일까지 최대 200만원 한도내 면제 받게 되고, 우선매수권을 양도받아서, 전세사기 피해 주택을 취득하여 공동임대주택으로 사용하는 경우에는 취득세의 50%를 2026년 12월 31일까지 경감해준다고하니 혹시나 피해를 당했다면 꼭 확인해보도록 하자.
이상 아파트 취득세 감면 조건 및 계산기, 취득세율 대해서 알려드렸다. 주택 구매를 고민중이신 분들이라면 가격에 맞게 계산기를 활용해서 얼마의 세금이 나오게 될지 미리 계산해보는 것이 좋다.
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