기저효과란 무엇일까? 부동산 경기 전망

이번 포스팅에서는 기저효과란 무엇인지, 앞으로 부동산 경기 전망에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 부동산 시장은 현재 얼음처럼 꽁꽁 얼어붙어 있는 상황입니다. 부정적인 뉴스와 전망이 계속해서 쏟아지고 있으며, 과거와 현재를 비교하며 다양한 의견이 나오고 있습니다.

그중 가장 주목 받는 의견 중 하나는 지금이 부동산을 구매하는 좋은 기회라는 것이며, 미래 가격이 더 하락할 것이라는 견해도 많이 나오고 있습니다. 물론 현금을 갖고 있어 급매물을 사는 것은 투자 전략 중 하나 일 수 있습니다.

기저효과란 빙산의 일각과도 같다

하지만 현재의 높은 금리 때문에 대출을 이용해 부동산을 구매하는 것은 다소 위험해 보일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 부동산 시장에 대한 미래 전망을 내놓는 것은 어려운 일입니다.

우리는 통계적 자료와 경제 지표를 활용하여 예측을 시도하지만, 이러한 예측은 항상 정확하지는 않습니다. 이러한 예측의 어려움은 주로 기저효과와 관련이 있습니다.

기저효과란?

기저효과란, 인류가 오랜 시간 동안 쌓아온 다양한 경험과 데이터를 기반으로 미래를 예측하는 데 도움을 주는 개념입니다.

우리는 이러한 경험과 데이터를 통해 현재와 미래의 변화를 예측하는 능력을 갖추고 있습니다. 이런 예측 능력은 경제 분야에서도 큰 역할을 합니다.

서로 다른 비교 값

기저효과는 과거의 데이터나 경제 지표를 사용하여 특정 시점과 현재를 비교할 때, 비교되는 두 시점에 따라 예측 결과가 다를 수 있는 현상을 설명합니다. 다시 말해, 어떤 경제 지표를 평가할 때 그 기준이 되는 시점과 비교되는 현재 시점에 따라 결과가 다르게 나타날 수 있다는 것을 의미합니다.

부동산 시장을 분석할 때, 일반적으로 작년과 올해를 비교하는 것은 흔한 일입니다. 그러나 만약 지난해에 특별한 사건으로 인해 큰 변화가 있었다면, 이러한 비교가 어려울 수 있습니다.

기저효과의 함정

최근 부동산 동향을 살펴보면, 2020년과 2021년 사이에 가장 큰 상승세를 보였습니다. 서울 시내에서 60 제곱 미터 초과 85 제곱 미터 이하의 아파트 가격은 2013년부터 꾸준히 상승하였으며, 2021년에는 1,130.9만 원으로 상당한 가격 상승을 기록했습니다.

통계청의 자료에 따르면, 서울 시내 집 값은 꾸준한 상승세를 보였습니다. 물론 일부 해에 가격이 일시적으로 하락한 적도 있었지만, 이러한 차이는 다른 비교 기준을 사용할 때는 미미하다고 할 수 있습니다.

서울 아파트 1 제곱 미터 당 가격

연도1 제곱 미터 당 가격
2013470.7 만 원
2014493.8 만 원
2015495.0 만 원
2016524.8 만 원
2017566.8 만 원
2018706.4 만 원
2019665.1 만 원
2020776.7 만 원
20211,130.9 만 원
20221,211.6 만 원
1 제곱 미터 당 가격 (만원) 연도 별 서울시 집 값 [출처-통계청]

기저효과는 비교하는 시점 등 비교 값을 다르게 하면 전혀 다른 값이 나오는 효과이다

일반화의 오류

그러나 기준 시점과 비교 시점을 다르게 설정하면 다른 결과가 나올 수 있습니다. 예를 들어, 2019년을 기준으로 하면 60~85 제곱 미터 아파트의 가격이 하락한 것으로 나타납니다.

반면, 135 제곱 미터 초과 대형 면적의 아파트는 가격이 상승했습니다. 이로써 “대형 평수는 가격이 떨어지지 않는다”라는 일반화를 할 수 없음을 보여줍니다.

현재 부동산 시장에는 급매물이 나오고 거래가 둔화되고 있는데, 만약 기준 시점을 지난해의 가격 상승이 큰 2020년 1월 이전으로 설정한다면, 현재와 큰 차이가 없을 것입니다.

중간인 21년부터 22년까지 큰 폭으로 상승했다가 다시 큰 폭으로 떨어졌기 때문입니다.

기저효과에 빠지지 않으려면?

이것이 바로 기저효과의 개념입니다. 기준 시점과 비교 시점의 차이에 따라 부동산 시장 전망을 평가할 때, 구매 타이밍을 논의하는 사람들은 주로 2008년 국제 금융 위기 시기와 미분양 시기를 기준으로 현재를 비교합니다.

반면에 부동산 시장이 계속해서 하락할 것이라고 주장하는 사람들은 최근 지난해를 기준으로 이야기하는 경우가 많습니다.

기저효과에 빠지지 않으려면 개인적인 기준과 판단 능력을 갖추는 것이 중요합니다. 기저효과는 종종 일종의 착시 현상처럼 작용할 수 있으며, 이를 피하기 위해서는 객관적인 판단 능력과 신중한 결정이 필요합니다.

기저효과에 빠지지 않기 위해서는 한 가지 자료만을 분석하지 않고 다양한 분석과 생각이 중요하다

기저효과 후기

요즘 부동산 시장에서는 특히 “영끌족”이라 불리는 사람들이 기저효과에 빠져들기 쉽습니다. 이들은 부동산 가격 상승 소식과 유명 인사들의 의견에 영향을 받아 급등하는 부동산 시기에 대출을 받아 주택을 구매하는 경우가 많았습니다.

그러나 금리가 상승하면서 이러한 선택이 위험을 수반할 수 있었고, 일부 사람들은 집 가격이 하락하는 시기에 큰 손실을 입고 주택을 매각하게 되었습니다. 반면, 부동산 시장 하락장에서도 기회를 찾아 급매물을 찾아가며 투자 기회를 잡는 투자자들도 있었습니다.

기저효과에 빠지지 않고 부동산 전망을 예측하려면, 객관적인 기준을 가지고 판단하고 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

투자는 개인의 선택과 책임에 따라 결정되는 것이며, 어떠한 결정도 무엇이든 리스크를 내포하고 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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